Планировка территории земель сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения РФ располагаются за пределами населенных пунктов. Они предоставляются для осуществления с/х деятельности и выполнения работ, связанных с ней. Рассмотрим далее правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

Общие сведения

Виды земель сельскохозяйственного назначения формируют отдельную категорию ресурсов. К ним относят лучшие территории, считающиеся достоянием страны. В с/х деятельности они выступают не только в качестве пространственно-операционного базиса, но и как основной производственный фактор. В этой связи устанавливается особый правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ №101 определяет функции государственных органов по обеспечению контроля над состоянием этих территорий, обязанности лиц, осуществляющих с/х деятельность, стимулирующие меры для повышения качества грунта.

Земли сельскохозяйственного назначения: разрешенное использование

Основным регулирующим нормативным актом в сфере эксплуатации рассматриваемых ресурсов выступает ЗК. В Кодексе присутствует понятие В нее входят:

Земли поселений.
Территории запаса.
Земли с/х назначения.
Водный и лесной фонд.
Рекреационные земли.
Промышленные территории.

В Кодексе также определяется вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Такая категория присваивается участку в соответствии с целями его получения. Сегодня участки приобретаются, как правило, для строительства поселков. В ЗК установлены следующие виды использования земель сельскохозяйственного назначения:

Для ведения производственной с/х деятельности.
Для создания крестьянско-фермерского или личного подсобного х-ва.
Для огородничества или садоводства с возможностью соорудить частный жилой дом.
Для дачного строительства.

При этом в зависимости от целей получения наделов действует тот или иной правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Например, при дачном строительстве в возведенном жилом доме можно прописаться. Если целью будет ведение огородничества или садоводства, то зарегистрироваться в сооружении нельзя.

Важный момент

Многие граждане не знают о том, что для создания загородного поселка нет необходимости переводить участок из одной категории в другую. В этом случае достаточно установить другой вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. В результате поселок будет строиться с возможностью впоследствии зарегистрировать свое проживание. Следует сказать, что изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения - процесс довольно трудоемкий. Он связан с необходимостью собирать множество документов, проводить согласование с разными инстанциями. Тем не менее эта процедура обойдется дешевле и займет меньше времени, чем перевод в другую категорию.

Специфика

В процессе изменения вида допустимого использования участка с "для с/х производства" на "для дачного строительства" имеет место существенное ограничение, которое некоторые владельцы наделов не принимают во внимание. Согласно действующим нормативным актам, территории могут предоставляться для ведения огородничества, дачного строительства, садоводства исключительно гражданам или их объединениям некоммерческого характера. К последним, в частности, относят потребительские кооперативы, товарищества, которых выступает "дачное строительство", "ведение огородничества/садоводства", не могут выделяться юридическим лицам, если они осуществляют предпринимательскую деятельность возмездного характера. К таким коммерческим структурам, в частности, относят акционерные общества, ООО и прочие компании. Эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения либо участков, входящих в их состав, предоставленных на время выполнения строительства линий электропередач, дорожного полотна, линий связи (линейно-кабельных сооружений в том числе), газо-, нефте- и прочих трубопроводов, должна осуществляться при наличии проекта по рекультивации таких наделов для с/х нужд без перевода их в другую предусмотренную в нормативных документах категорию. Указанная документация должна быть утверждена уполномоченными профильными структурами.

Нормативная база

Перечисленные выше типы включены в Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот документ необходим для информационного обеспечения работы Комитетов по ресурсам и территориальному устройству, Кадастровой и Регистрационной палат в регионах страны, касающейся учета наделов и оформления сделок с ними.

Субъекты

Сельскохозяйственного назначения предусматривает определение лиц, которым может передаваться та или иная территория. К таким субъектам относят:

Фермерские (крестьянские) хоз-ва.
Граждан, которые создали подсобное хозяйство индивидуального типа, садоводство, огородничество, животноводство.
Казачьи общества.
Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации.
Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы.
Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.

Права на земли сельскохозяйственного назначения имеют также общины малочисленных коренных народов ДВ, Севера, Сибири для сохранения и развития традиционного промысла, образа жизни.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения

Они зафиксированы в ст. 79 ЗК. Пастбища, залежи, сенокосы, пашни, территории, занятые виноградниками, садами и прочими многолетними насаждениями, входят в состав земель сельскохозяйственного назначения. Эти участки подлежат особой охране, поскольку имеют приоритетное значение в с/х деятельности. Существуют также особо ценные территории. К ним, в числе прочего, относят территории опытных и производственных подразделений при научных организациях, учебно-опытных отделений образовательных учреждений и другие угодья. Если их кадастровая стоимость выше среднего показателя по городскому округу/муниципальному району, они могут включаться в состав земель сельскохозяйственного назначения, эксплуатация которых в иных целях запрещена.

Предоставление участков

Эту процедуру регламентирует Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В этом и других нормативных актах сформулирован определенный порядок предоставления участков. Так, ст. 81 ЗК регламентирует процедуру передачи территорий для ведения фермерского (крестьянского) или подсобного хоз-ва индивидуального характера. Указанная статья также действует в случае, если вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения определен как "дачное строительство" или "ведение садоводства/огородничества". Среди нормативных актов, регламентирующих процедуру, следует отметить:

ФЗ "О фермерском (крестьянском) хоз-ве".
ФЗ "Об огороднических, садоводческих, дачных некоммерческих гражданских объединений".
Законы субъектов страны, издаваемые в сфере землепользования, и прочие нормативные акты.

ФЗ №101

Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регламентирует отношения, которые касаются распоряжения, владения, пользования участками. Положения акта формулируют ограничения и допущения, которые могут применяться к совершаемым сделкам с этими объектами. Кроме этого, устанавливается порядок владения, распоряжения и пользования долями наделов. Действие нормативного акта распространяется вне зависимости от того, какой определен вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Фонд перераспределения

Он формируется по ст. 80 ЗК. Целью этого фонда выступают:

Перераспределение земель для осуществления сельскохозяйственной производственной деятельности.
Формирования и расширения подсобного хоз-ва, принадлежащего гражданину.
Выполнение работы на земле, расширения деятельности.
Ведение огородничества, садоводства, животноводства, сенокошения.

Юридические возможности

Земли сельскохозяйственного назначения в собственности государства или муниципалитета передаются гражданам только в утвержденном порядке. Данное положение установлено ст. 10 ФЗ №101. Так, субъект, которому участок предоставлен в аренду и который осуществляет надлежащую его эксплуатацию, может приобрести его в собственность. Он также может заключить новый арендный договор. Передача территорий сельхозназначения, находящихся в муниципальной/государственной собственности, допускается:

Религиозным объединениям.
Научно-исследовательским учреждениям.
Казачьим объединениям.
Общинам малочисленных коренных народов ДВ, Сибири и Севера для с/х производства, развития и сохранения традиционных форм хозяйствования, промыслов и образа жизни.
Гражданам для выпаса скота, сенокошения.
Образовательным заведениям сельскохозяйственного профиля.

В указанных случаях участки допускается передавать исключительно в аренду. Выкуп таких наделов в собственность не допускается.

Допущения

Закон предусматривает передачу участка, находящегося в собственности муниципалитета и предоставленного в счет долей, фермерскому (крестьянскому) хозяйству или с/х организации, эксплуатирующим его, в аренду или собственность без проведения торгов. Для этого указанные субъекты должны обратиться в соответствующую местную инстанцию с заявлением о заключении арендного соглашения или договора купли-продажи. Это необходимо сделать в течение полугода с даты регистрации права собственности муниципалитета на этот участок. Цена такого надела при этом определяется в размере, не превышающем 15%, - не больше 0.3% его кадастровой стоимости.

Изъятие участков

Конфискация земли у владельца, прекращение права бессрочного (постоянного) пользования, наследуемого (пожизненного) владения, срочного безвозмездного пользования, а также аренды осуществляется в соответствии с ГК, ЗК и ФЗ №101. Принудительное изъятие надела может производиться в судебном порядке, если:

Эксплуатация участка осуществляется с нарушением определенных законодательством требований по рациональному использованию земли, что повлекло за собой значительное снижение качества возделываемого грунта или ухудшение экологического состояния среды.
На протяжении трех и более лет, идущих подряд, с начала владения наделом на нем не производится с/х деятельность или иные работы, связанные с ней.

Во втором случае при расчете срока не учитывается период, в течение которого участок не мог использоваться вследствие стихийного бедствия либо по иным обстоятельствам, делающим эксплуатацию невозможной, а также время, которое необходимо на освоение территории (не более 2-х лет). Принудительное изъятие участка по указанным выше основаниям допускается в случае, если установленные факты не были устранены после назначения соответствующих административных санкций.

Регулирование агротехнических мероприятий

Плодородие земель сельскохозяйственного назначения представляет собой способность грунта удовлетворять потребности культурных растений в воздухе, питательных веществах, тепле, воде, физико-химической и биологической среде, обеспечивать их урожайность. Для поддержания надлежащего качества почвы проводятся соответствующие мелиоративные мероприятия. Их выполнение регламентируется на законодательном уровне. Целями нормативной регламентации мероприятий выступает обеспечение воспроизводства качества почвы при осуществлении субъектами на участках с/х деятельности.

Задачи

Принятый ФЗ, регулирующий порядок воспроизводства плодородия сельскохозяйственных земель, обеспечивает:

Сохранение и улучшение качества почвы.
Формирование благоприятных условий для максимально полного использования природно-хозяйственного потенциала и работы агропромышленного комплекса.
Улучшение продуктивности территорий и их экологического состояния.
Поступление качественного продовольствия населению.
Улучшение социальных и экономических условий в сельской местности.

Данный нормативный акт обеспечивает, таким образом, регулирование отношений, которые возникают между пользователями, владельцами и прочими, в том числе муниципальными/государственными структурами, в сфере обеспечения качества почвы на эксплуатируемых и обрабатываемых территориях. В положениях документа устанавливаются порядок, обязанности, права, ответственность, полномочия субъектов, характер мероприятий, допущения и ограничения мелиоративных работ на местности. Закон регламентирует те отношения и деятельность, которые не урегулированы ЗК и иными нормативными актами страны в сфере природопользования.

Деятельность субъектов

Пользователи, владельцы, собственники, арендаторы участков могут:

Осуществлять агротехнические, мелиоративные, агрохимические, противоэрозионные, фитосанитарные мероприятия, направленные на воспроизводство продуктивности территории.
Получать в законодательном порядке сведения от уполномоченных структур исполнительной власти о качестве почвенного слоя на своих участках, а также информацию о его динамике.
Обращаться в государственные органы, местные инстанции МО и прочие организации с заявлениями, жалобами, предложениями, касающимися вопросов обеспечения плодородия почвы, получать обоснованные и своевременные ответы.
Реализовывать иные права, если их осуществление не противоречит нормативным государственным и региональным документам.

Обязанности лиц

Собственники, арендаторы, пользователи, владельцы участков, обладающие статусом товаропроизводителей, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, должны:

Выпускать продукцию способами, посредством которых обеспечивается сохранение и воспроизводство продуктивности территории. Применяемые методы должны ограничивать или полностью исключать неблагоприятное влияние их производственной деятельности на окружающую среду. Это требование, в числе прочего, распространяется на выпуск товаров на основе научно-обоснованного чередования культурных сортов в севообороте.
Осуществлять разработку системы возделывания почвы на закрепленных участках. Она должна иметь экономическое и научное обоснование и обеспечивать выпуск с/х продукции при сохранении продуктивности грунта на эксплуатируемых территориях.
Разрабатывать технологические карты, основанные на сформированной системе земледелия.
Заполнять шнуровые книги сведениями о полях севооборота.
Выполнять мелиоративные, агрохимические, фитосанитарные, агротехнические, противоэрозионные мероприятия, согласно технологическим картам. При этом должны соблюдаться правила, регламенты, нормативы, стандарты, установленные профильными структурами.
Предоставлять в законодательном порядке уполномоченным исполнительным службам информацию о состоянии качества почвы на эксплуатируемых участках сельскохозяйственного назначения.
Обеспечивать содействие выполнению контрольно-проверочных мероприятий в сфере охраны окружающей среды.
Информировать профильные уполномоченные исполнительные структуры о фактах деградации почвы на землях сельскохозяйственного назначения, загрязнении грунта на участках, которые находятся в пользовании либо владении, а также граничат с эксплуатируемыми территориями.
Исполнять иные обязанности, предусмотренные в нормативных актах.

Заключение

Земли сельхозназначения являются особо ценными естественными ресурсами государства. В настоящее время особую актуальность приобрел вопрос о рациональной эксплуатации территорий, отведенных для осуществления с/х производства и прочей деятельности, с ним связанной. Необходимо учитывать, что земля, как и прочие природные ресурсы, присутствуют в ограниченном количестве. Вместе с этим, она выступает как основной источник продуктов питания населения. Для сохранения и обеспечения восстановления продуктивности почвы должны выполняться соответствующие мероприятия. Однако выполнять их необходимо рационально и грамотно. Немаловажное значение для сохранения земельных ресурсов и правильного их использования имеет контроль оборота участков.

Земля относится к одним из самых значимых вопросов в жизни людей, особенно людей, посещающих наш портал. Начнём разговор от простых понятий к сложным, коснёмся вопроса категорий и видов разрешённого законодательством нашей страны использования земель.

По целевому назначению земли можно разделить на нижеследующие категории:

земли с/х назначения;
земли промышленности;
земли населённых пунктов;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли водного фонда;
земли лесного фонда;
земли запаса.

Подобная дифференциация сделана для их охраны и применения только лишь по назначению, для того, чтобы сберечь начальные свойства участка. Из этого списка нас интересует только лишь земли сельхозназначения .

Всякая из приведённых выше семи категорий обладает свои подразделами - видами разрешённого применения. Всего их приблизительно 3000 подразделов, однако мы в этой статье рассмотрим только лишь самые известные, и касающиеся категорий земель поселений и сельхозназначения.

Земельные участки населённых пунктов имеют нижеследующие виды разрешённого использования:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Дачное строительство (ДНП)
Земли сельскохозяйственного назначения обладают следующими видами разрешённого использования:
Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Дачное строительство (ДНП)
Садоводство (СНТ, СНП)

Как видно из ст. 78, 81 Земельного Кодекса, земли сельскохозяйственного назначения разрешено использовать:

под ведение личного (подсобного) хозяйства;
под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;
под дачное строительство;
под садоводство;
под огородничество;
под животноводство;
под производство сельскохозяйственной продукции;
под прочие разновидности деятельности, которые связаны с сельским хозяйством.

Вид разрешённого применения земли обозначается в графе свидетельства о праве собственности, пункте контракта аренды и прочих документах, которые удостоверяют право на земельные участки, а также могут быть прописаны в правоустанавливающих актах на землю.

Земли такой категории прежде всего предопределены для выращивания ягодных, плодовых, овощных, бахчевых либо иных сельхоз. культур и картофеля. Помимо возделывания сельскохозяйственной продукции, все виды использования земель сельхозназначения предполагают право владельца земельного участка на его застройку, что зафиксировано ст. 263 Градостроительного Кодекса, ст. 40 Земельного Кодекса.

Закон позволяет сооружать на землях сельхозназначения , определённых для сельхозпроизводства и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, здания и сооружения, которые применяются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции.

Земля под садоводческие, огороднические и дачные цели даётся с правом строительства жилого строения, хозпостроек и сооружений .

На личном подсобном земельном участке позволяется возведение жилого дома, бытовых, производственных и иных строений, зданий, сооружений.

Все-таки не следует забывать то, что конструирование любого объекта должно происходить в соответствии с планом зонирования территории и выполнением действующих норм и правил.

Строительство запрещено на землях сельхозназначения в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», в соответствии с которым полевые земельные участки употребляются только для производства сельхозпродукции.

При ограничениях и запретах в способах применения земельных участков в документы, которые удостоверяют право на земельный участок, вносится соответствующая запись, в качестве примера можно привести: «без права строительства строений и сооружений».

В соответствии со статьёй 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель сельскохозяйственного назначения, вменяется в обязанность использовать землю в строгом соответствии с целевым назначением данной категории земель и видом разрешённого использования. Хозяйственная деятельность людей не должна причинять ущерб земле как природному объекту: служить преамбулой к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, повреждению, разрушению плодородного слоя почвы и прочим неблагоприятным (наносящим вред) воздействиям.

В случае ненадлежащего использования земли либо неиспользования в соответствии с целевым назначением в продолжение 3-х лет, земельный участок сельхозназначения принудительно может быть отобран у его собственника в судебном порядке.

Особенности

Земли сельхозназначения могут использоваться для производства и переработки продукции, фермерства и так далее. Соответственно, на них могут располагаться сопутствующие объекты, инженерные коммуникации, обслуживающие их, склады и др. Возможность строительства сооружений либо полный запрет на это, а также конкретное направление деятельности субъектов определяют виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим их подробнее

Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

В нормативных актах определены категории территорий, предназначенные для:

Ведения ЛПХ.
Осуществления производственной деятельности. К ним относят сенокосы, пашни, участки под многолетними насаждениями, пастбища, виноградники, сады и пр.
Ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
Дачного строительства. К ним относят участки, которые предоставлены гражданам либо приобретены ими для отдыха с правом сооружения жилого дома и регистрации в нем, а также подсобных строений с возможностью выращивать ягодные, плодовые, овощные, бахчевые и прочие культуры, картофель.
Ведения садоводства. Сюда относят участки, которые предоставлены гражданам либо куплены ими для выращивания культурных растений, картофеля, а также для отдыха с возможностью возвести жилое сооружение, но без права регистрации в нем.
Ведения животноводства.
Выпаса скота и сенокошения.
Ведения огородничества.
Создания защитных зеленых насаждений.
Ведения пчеловодства.
Научно-исследовательских, учебных и прочих мероприятий, связанных с с/х производством.
Ведения рыбного промысла.

Это далеко не полный перечень направлений, в которых могут эксплуатироваться земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования устанавливаются и для особо охраняемых территорий.

Угодья

Разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения устанавливается для особо ценных территорий. К ним относят угодья, стоимость которых по кадастровой оценке выше средней, сложившейся на конкретной местности, на 10%. В эту же категорию включены участки опытно-производственных и научно-исследовательских подразделений и организаций среднего и высшего спецобразования, а также государственные сортоиспытательные территории.

Разрешенное использование земель сх назначения предусматривается и для искусственно орошаемых и осушаемых угодий со стационарными и открытыми системами.

Строительство

Как выше было указано, для сооружения жилых построек, кроме других территорий, могут выделяться земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования, установленные в ЗК, предусматривают строительство при соблюдении положений градостроительных регламентов. Кроме этого, при возведении сооружений должны выполняться санитарные, экологические, противопожарные и прочие правила и нормы.

Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования СНТ/ДНП

Между указанными категориями есть определенные различия. В первую очередь следует отметить разную стоимость земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования имеют существенное значение при ее определении. Участки дачного некоммерческого партнерства имеют меньшую кадастровую стоимость. Это обуславливается тем, что они отличаются меньшей плодородностью, чем предназначенные для садоводства земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования имеют значение для осуществления регистрации проживания. Участки дачного некоммерческого партнерства приобретаются обычно для возведения небольшого по площади домика и создания на прилегающей территории сада. В соответствии с новым законодательством допускается их размещение в пределах поселений. Это почти приравняло земли сельхозназначения (виды разрешенного использования ДНП и ИЖС). Участки садового некоммерческого товарищества располагаются, как правило, в экологически чистых и красивых районах. К ним организуются удобные подъезды.

Достоинства дачных участков

Как выше было сказано, виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения оказывают влияние на кадастровую стоимость. Зачастую дачное партнерство является самым оптимальным вариантом приобретения участка. При его покупке у гражданина появляется гарантированное членство. Соответственно, он имеет право принимать участие в собраниях, принимать решения по текущим вопросам.

Разрешенное использование земель сельхозназначения предполагает возможность регистрации проживания. Если дачное партнерство располагается в пределах поселения, то прописаться в доме, сооруженном на таком участке, будет проще, чем в садовом товариществе. Несомненным плюсом является отсутствие необходимости проводить обязательную техэкспертизу здания и признавать его жилым.

Недостатки и ограничения

Такие виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, как садовое товарищество и дачное партнерство, предназначены для разных целей. Последнее, в частности, предполагает, в первую очередь, выращивание культур, организацию сада. На участках, имеющих указанные виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, можно строить жилые сооружения. Однако в случае дачного партнерства возвести дом для постоянного в нем проживания будет проблематично. К участкам ДНП не предусмотрено подведение дорог и инженерных коммуникаций. Прокладкой водо-, газопровода, а также электросетей занимаются специализированные организации. Однако их услуги стоят достаточно дорого. Несмотря на то что Конституционный суд признал право собственников участков осуществлять регистрацию проживания, на практике этот процесс достаточно сложен и занимает много времени. Не предусматривается на таких землях строительство поликлиник, детских садов и прочих общественных учреждений.

Плюсы и минусы садовых товариществ

Земли СНТ стоят дешевле, чем участки под ИЖС. При этом на них не обязательно возводить жилой дом. Участки располагаются, как правило, за городом. Их можно использовать исключительно для выращивания культурных растений.

Среди недостатков следует отметить сложность регистрации проживания, несмотря на признание такой возможности Конституционным судом. Независимо от того, какой дом будет возведен на участке, он будет считаться и проходить по всем документам как дачный.

Важная информация о наделах

Необходимо сказать, что разницу между СНТ и ДНП не всегда могут установить даже юристы. Дело в том, что эти категории имеют много общего, ряд аналогичных достоинств и недостатков. Следует также отметить, что при желании владельца провести электричество в дом необходимо получить согласие всех членов партнерства или товарищества. Если гражданину, подавшему документы на прописку в доме, будет отказано, ему необходимо проводить экспертизу для получения акта о признании здания жилым и соответствующим установленным нормам. После этого придется обратиться в суд. Если сравнивать все достоинства и минусы СНТ и ДНП, то выгоднее приобретать участок в дачном партнерстве. Здесь основным недостатком является сложность с регистрацией по месту проживания. Однако эта проблема решается при определенной настойчивости.

Специфика применения норм

В настоящее время все чаще возникает необходимость изменить существующий вид использования наделов. Это обуславливается, в первую очередь, тем, что эксплуатация участков для коттеджного (дачного) строительства более привлекательна в экономическом плане. Порядок, в соответствии с которым будет проводиться изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, во многом будет зависеть от того, утверждены ли на территории округа, в границах которого расположен надел, правила застройки.

Если этого не произошло, то применяются общие положения. В соответствии с ними не может изменяться вид использования надела, который относится к категории особо ценных. Критерии определения должны устанавливаться регионами самостоятельно. После принятия правил для соответствующих территорий устанавливается 2 зоны. Одна из них предназначается для угодий. К ним относят пашни, пастбища, сенокосы, виноградники и пр. В пределах второй зоны располагаются объекты сельхозназначения, предназначенные для ведения хозяйства, садового и дачного в том числе, а также ЛПХ.

Выводы

Правовая регламентация использования угодий, включающая вопросы по изменению их вида, будет осуществляться отдельными нормативными актами. С момента утверждения правил и до принятия указанных документов, перевести участок в иную категорию будет невозможно. Это означает, что в рамках этого временного промежутка будет действовать жесткий правовой режим. Что касается участков, отнесенных во вторую зону, то для изменения вида использования следует применять общие правила. В свою очередь, это означает, что процедура может быть проведена правообладателем без дополнительных согласований. Необходимо при этом учесть, что изменение вида возможно только в случае, если участком будет владеть надлежащий субъект. Им может быть или гражданин, или некоммерческое объединение. Коммерческое предприятие не сможет сменить вид использования надела "для дачного строительства" и в том случае, если он будет отнесен к одной из основных категорий.

Для владельцев участков для сельскохозяйственного производства, желающих поменять вид использования, сегодня существует дилемма. Она связана с выбором подходящего периода для проведения этой процедуры. Если надел по правилам должен относиться к угодьям, то изменение нужно провести до их утверждения. Если участок не включен в эту категорию, то владельцам целесообразнее дождаться принятия соответствующего нормативного акта.

Однако при этом владельцы должны понимать, что может возникнуть такая ситуация, при которой в соответствии с правилами участок будет отнесен к угодьям со всеми вытекающими из этого последствиями. В связи с тем, что реальных гарантий предотвращения этого нет, правообладателям следует проявлять активность и участвовать в разработке нормативного акта, а также генпланов поселений и округов, в границах которых находятся участки.

Заключение

Как показывает практика, в целом с пользованием землями сельхозназначения не возникает сложностей. Проблемы появляются только в определенных случаях. В частности, затруднения возникают с регистрацией проживания в домах, сооруженных в СНТ или ДНП. При проведении данной процедуры есть вероятность, что придется обращаться в суд. Проблемы могут возникнуть и при необходимости поменять вид использования участка. В таких случаях целесообразно проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Участки, которые находятся за пределами поселений и городов и используются для нужд сельского хозяйства, называют землями сельскохозяйственного назначения.

К ним относятся в первую очередь:

лесополосы, прогоны и дороги, искусственные насаждения;
дворцы, постройки на территории сельскохозяйственных земель;
сенокосы;
пастбища для крупного рогатого скота;
пашни;

Земли лесохозяйственного назначения не относится к сельскохозяйственным.

Законодательная база

Территории сельхозназначения подкреплены законодательной базой и регламентируются действующими кодексом, законами, инструкциями.

Согласно Ст. 81, 82 Земельного Кодекса РФ земли с/х предоставляются:

частным лицам;
товариществам;
хозяйственным обществам;
кооперативам;
муниципальным и госпредприятиям;

Сельскохозяйственная деятельность может производиться как одним лицом, так и объединенной группой лиц. К последним относятся даже научные и исследовательские сообщества, учебные заведения, предприятия, религиозные организации и прочие.

Участки сельхозназначения, на которых проживают народы, находятся под защитой государства согласно статьям 12, 13 . Также законодательство обязывает производить деятельность таким образом, чтобы обеспечить сохранность экологических систем, предотвратить загрязнения, нарушения и другие негативные воздействия.

Контроль земель сельхозназначения возложен на следующие федеральные организации:

Службу госрегистрации, кадастра и картографии.
Службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору.
Службу по надзору использования природных ресурсов и экологии (природнадзор).

Виды использования земель сельхозназначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения зависит от градостроительного регламента.

Согласно ему, вы можете вести различную деятельность на данной территории, в частности:

растениеводство;
строительство дач и коттеджей;
крестьянское (фермерское) хозяйство;
личное подсобное хозяйство с возможность застройки или без;

Первые три вида предполагает возможность застройки участка, однако каждый из них имеет свои ограничения.

Многие приобретают сельскохозяйственные угодья в целях инвестиций, так как цена на них ежегодно возрастает в среднем на 20 - 25%.

Такое вложение средств позволяет не только изымать прибыль из сдачи участка в аренду, но и позволяет застраивать до 30% от всей территории.

Использование земли слельхозназначения обязательно должно быть целевым. Однако и здесь существует ряд нюансов. Например, имеющийся участок можно перевести в другую категорию, которая расширит ваши права на застройку или наоборот.

Аренда земли сельхозназначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения производится согласно нормам законодательства. Действия обязательно согласовываются с органами местного самоуправления, которые и занимаются сдачей и приемом участков в аренду. Чтобы обе стороны выполняли свои обязательства, между ними заключается договор.

Все пункты в нем регламентируются законом. Угодья распределяются между физическими и юридическими лицами в целях получения прибыли и посезонного урожая. Стоимость пая будет зависеть от его размеров. Оплата налогов и государственной пошлины согласовывается в договоре.

Договор аренды

Составлять договор аренды следует с учетом всех обязательных норм.

Документ должен содержать следующую информацию:

месторасположение объекта аренды и его размеры;
размер арендной платы с учетом инфляции, формы платежа и сроков внесения;
данные о качестве земли;
условия возврата участка согласно договору и досрочно;
ограничения по использованию и прочие обременения (залог, кредит и пр.);
срок договора (в среднем составляет от 1 до 5 лет);
ответственность за случайные повреждения или уничтожение объекта;
целевое назначение пая и условия использования;
обязательства и ответственность сторон;

Также обе стороны по своему усмотрению могут определить порядок страхования объекта и другие условия сотрудничества.

Договор об аренде обязательно заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Без этого любые договоренности считаются недействительными.

Стоимость земли сельхозназначения

Ежегодно стоимость земельных участков сельхозназначения возрастает. Конечная сумма зависит от места, где расположен пай, наличия коммуникаций и построек, рыночной стоимости и ряда других причин.

Среди них:

приватизация;
категория земли;
назначение;
передача в ИЖС.

По России стоимость сотки варьируется от 1 до 100 тысяч рублей. Такая условная цена также во многом определяется налогообложением, изменениями в законодательстве и Земельном кодексе.

В перспективе стоимость на землю может вырасти. Именно поэтому многие бизнесмены считают удачным вложением покупку пая. Выгоду можно получить за счет дальнейшей сдачи в аренду, перепродажи или организации сельскохозяйственной деятельности на выкупленном участке.

Перевод земель сельхозназначения

Загородное строительство становится популярнее, нежели садоводство и огородничество. Это стало причиной перевода огромных площадей в категорию земель поселений. Процедура позволяет решить ряд проблем:

расширить территорию для ИЖС;
снять запреты и ограничения на использование земель;
расширить границы существующих населенных пунктов.

Важно помнить, что перевести землю с/х назначения могут только граждане этой же страны. Граждане других государств, лица без гражданства и прочие категории не могут перевести участок из одной категории в другую.

Первым шагом к переводу земли является написание ходатайства в органы исполнительной власти.

Из документов понадобятся:

нотариальное согласие всех собственников земли;
оригинал и копия документа, подтверждающего личность;
выписка из единого госреестра;
заключение экологов;
выписка из государственного кадастра.

Заявка рассматривается около 3-х месяцев. Длительность оформления обусловлена согласованием на Федеральном уровне. После чего вы получите письменный акт об одобрении или отказе в переводе земли. В первом случае потребуется оплатить все необходимые сборы и внести изменения в единый реестр и государственный кадастр. По завершении процедуры обязательно предъявите акт и постановление о переводе земли сельхозназначения.

Теперь земля сельхозназначения полностью в вашем распоряжении. В зависимости от категории участка перед вами открываются новые перспективы и возможности.

На землях разрешается:

возведение индивидуальных жилых домов;
размещение дачных домов, коттеджей;
ведение КФХ, садоводства и прочего.

Используйте имеющуюся площадь по максимуму, но не забывайте о согласовании своей деятельности с управляющими органами.

Право Российской Федерации разграничивает земли по видам использования. Значительное количество людей из-за незнания норм права покупают участки и начинают строительство, даже не зная о виде использования. Земли сельскохозяйственного назначения привлекли к себе максимальное внимание государства.

Так как многие предприниматели используют ее, нарушая законодательство. Президент в декабре 2015 ужесточил санкции за нарушение использования сельхоз земель не по назначению, и утвердил составления нового законопроекта об изъятии таких участков у недобросовестных хозяев и перепродаже их на аукционах.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Определение понятия

Чтоб разобраться в этой проблеме нужно выделить понятие этой категории земель. Термин земли сельхоз назначения определен в земельном праве. В соответствии с нормами ЗК РФ землями с/х назначения являются участки, предоставленные за чертой города (населенных пунктов) для ведения сельского хозяйства.

Они могут быть переданы субъекту права, в соответствии со ст.ст. 81, 82 ЗК РФ, для производства сырья на продажу или только для использования собственником, а также выращивания многолетних культур, скашивания сена, выпаса скота, земледелия и дачного строительства.

Субъектами таких отношений являются:

гражданин РФ;
юридическое лицо;
органы власти государства и местного муниципалитета.

В нормах закона нет четкой грани между личным подсобным и фермерским хозяйством. Существенное отличие между ними это то, что фермерское (крестьянское) хозяйство занимается изготовлением и обработкой сырья, которое направлено на продажу, а личное подсобное хозяйство ориентировано исключительно на хозяина участка.

Из вышеизложенного, можно сказать, что к таким землям относятся:

пашня;
сенокос;
участки для пастбища и залежи;
участки, предоставленные для выращивания многолетних насаждений;
дороги и прогоны;
лесополосы;
для ведения фермерского (крестьянского хозяйства);
для подсобного хозяйства;
для постройки дач;
с целью выращивания скота и разведения пчеловодства;
для земледелия;
угодья, на которых построены сельскохозяйственные постройки и дворы;
иные предусмотренные законодательством.

Если садоводством либо огородничеством занимают на территории черты населенного пункта, то такие участки не относятся к этой категории.

Правовые основы

Использование земель, которые относятся к этой категории регулируется следующими законодательными актами:

Основной Закон РФ - Конституция.
Гражданский кодекс.
Земельный кодекс.
Градостроительный кодекс.
Федеральным Законом №101 от 24.07.2002 г.
Федеральным Законом №74 от 11.06.2003 г.
Федеральным Законом №66 от 15.04.1998 г.
Федеральным Законом №193 от 08.12.1995 г.
Федеральным Законом №172 от 21.12.2004 г.
Постановлением Правительства РФ от 08.06.1996 г.
Актами и решениями местного самоуправления.
Другими нпа.

Земли, которые относятся к этой категории определяются нормами права как единый объект, что означает:

Во-первых, они используются только для этой цели.

Во-вторых, для предоставления в подходит только определенная категория земель. Например, земли в заповедниках нельзя использовать для этой категории земель.

Особенности и виды

Можно выделить следующие виды этой категории земель:

Которые используются под пастбища, угодья для сенокошения, участки занятые дорогами, каналами, многолетними насаждениями, а также для ведения подсобного хозяйства. Законодательство Российской Федерации выделяет 11 видов ведения личного подсобного хозяйства.
Часть земельной площади, на которой земля непригодна для пахотного угодья. Здесь выращивают технические культуры. Такие как виноград, картофель, рис, подсолнечник, сахарная свекла, табак и др.
На которых находятся постройки, сооружения и строения для обслуживания сельскохозяйственных угодий. Например, коровники, амбары, ангары, свинарники - всего 17 .
Участки земли на которых находятся водные объекты для предпринимательской деятельности (водоемы для разведения рыбы и так далее).
Угодья на которых расположены лесные массивы.
Полевые земли на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
Приусадебные участки на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
Земельные участки для огородничества и садоводства.
Для строительства дачных построек, предоставленные в собственность для использования собственником в целях отдыха.
Угодья, предоставленные собственнику для ведения скотоводства, выпаса скота и кошения сена.
Угодья, приобретенные собственником для ведения производства.
Для ведения подсобного хозяйства.
Непригодные для сельхоз эксплуатации и предоставлены для коммуникаций, дорог, каналов и т.д.
Для создания искусственны лесополос.
Иные земли. К ним относятся болота, овраги, свалки - все земли, которые не предназначены для градостроения.

Для отдельных угодий могут быть установлены отдельные разрешения:

Основные.
Разрешенные условно.
Вспомогательные. Такие разрешения предоставляются, как дополнительные к основным видам разрешения.

Земли, которые имеют особую ценность:

Стоимость угодья в результате кадастровой оценки более 10% от средней стоимости угодий на определенном территориальном районе.
Которые относятся к опытно-производственным учреждениям, научно-исследовательским образованиям, образовательным организациям.
Искусственно орошаемые участки и осушаемые угодья.

Как изменить разрешенное использование?

Земли используются собственником в зависимости от категории назначения. Но существует возможность изменения разрешенного пользования сельскохозяйственного угодья.

В зависимости от субъекта собственности перевод осуществляется разными органами государственной власти. Различают перевод такими органами:

земли находятся в федеральной собственности - то перевод осуществляет высший Федеральный орган исполнительной власти – Правительство Российской Федерации;
земли находятся в собственности гражданина РФ, в том числе и земли сельхоз назначения, собственниками которых является муниципальный орган - органы исполнительной власти;
земли, которые находятся в собственности муниципального органа, кроме земель с/х назначения - территориальные органы;
земли, собственниками которых являются граждане и юр. лица:
земли с/х назначения - органы исполнительной ветви власти;
земли с другим целевым назначением - органы муниципального образования.

Существует два способа перевода земель:

изменение категории;
изменение только вида, без перевода в другую категорию.

Способ №1

Согласно п.2 ст.7 Закона № 172 ФЗ от 21.12.2004 г. перевод земель из этой категории, которые имеют особую ценность не допускается.

Для того, чтоб осуществить перевод вам надо:

Первая стадия

Собственник должен подать прошение (ходатайство) в государственные органы, которые уполномочены рассматривать заявления об изменении категорий земли.

номер под которым зарегистрирован участок в кадастре;
категория земли к которой относится этот земельный участок, и в которую будет проводится перевод;
мотив, почему вам нужен перевод;
документ подтверждающий правомочность собственности земельным участком.

Кроме того, к поданному ходатайству нужно приложить следующие документы:

землеустроительный проект, который обосновывает внесение изменений;
выписка из государственного земельного реестра об этом угодье;
копии документов, подтверждающие личность: для гражданина - паспорт либо выписка о регистрации ИП или юр. лица.
выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок;
для земель, относящихся к категориям, где проведение экологической проверки - обязательный процесс, необходимо такое заключение;
письменное разрешение собственника на внесение изменений;
если прошение подает представитель, то необходим оригинал доверенности.

Вторая стадия

Органы гос. власти могут вынести два вида решения: отказ в прошении (ходатайстве) и решение об изменении категории.

Государственные органы могут отказать в прошении в таких случаях, если:

ходатайство подало ненадлежащее лицо;
документы, которые приложены к прошению, не соответствуют требованиям законодательства.

Акт с решением о переводе земель выносится на определенный срок, в течение которого собственник должен будет зарегистрировать изменения. Для вынесения такого решение у органов государственной власти есть срок - 2 месяца. В том случае если документы поданы на рассмотрение Правительству РФ - срок составляет 3 месяца.

Третья стадия

После получения акта с заключением о переводе земель из одной категории в другую, необходимо новые данные предоставить в Государственный земельный кадастр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После того как изменения будут внесены в , сделка завершена.

Способ №2

Перевод земель в одной категории намного проще и быстрее. Для этой процедуры установлены правила в статьях 37, 38 Градостроительного кодекс РФ.

Для этого нужно подать заявление в территориальные органы. Они проводят открытое слушание, с присутствием граждан проживающих на смежной территории, а также в пределах территориальной зоны. Участники такого слушания могут предоставить свои примечания и рекомендации.

Минимальные и максимальные размеры земель этой категории

Минимальный размер земель этой категории должен не противоречить земельному законодательству Российской Федерации. Органы муниципального образования устанавливают минимальный размер самостоятельно и для каждого территориального округа он отличается.

Что касается максимального размера, то законодательство регламентирует этот вопрос Федеральным Законом №101 от 24.07.2002 г. Согласно ст.4 этого Закона максимальный размер участка должен составлять не менее 10% от всех земель данной категории назначения. Верхний предел не установлен. То есть теоретически вполне вероятна возможность владения 100% земель в территориальном округе. Естественно, что на практике такого не встретишь.

Земли сельхоз назначения имеют особую ценность для государства. Поэтому для них существует жесткий контроль со стороны государства. Перевод из одной в другую категорию земель сельхоз назначения, возможно, только в исключительных случаях, предписанных законодательство Российской Федерации.