Фз 214 последняя. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации. Изменения по государственному регулированию

Федеральный закон под номером 2014 регламентирует порядок участия в долевом строительстве. Действующая редакция положения интересует многих, поскольку ее знание гарантирует соответствие установленным нормам. Поэтому стоит поинтересоваться, как выглядит последняя редакция ФЗ, что это такое, и на что обратить внимание.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция

На что обратить внимание?

Сегодня об участии в изготовлении многоквартирных домов спрашивают многие. Поэтому тема «договор долевого участия в строительстве ФЗ 214 подводные камни» очень актуальна. Стоит обратить особенное внимание на суть договора, узнать, чем он защищает дольщиков, какая формула расчета используется, что обещает, какие гарантии дает. Документ должен предусматривать его расторжение, проект строительных работ и необходимое дополнение.

Также образец бланка должен исполнять каждое требование по оформлению. Если использовался неправильный шаблон или оформление, возможно это недобросовестный застройщик и поддельный договор. Дольщик должен внимательно изучить законодательный акт, полный текст которого можно найти на портале консультант плюс. Стоит обратить внимание на преимущества и минусы этой сделки. Если от застройщика исходят только хорошие отзывы, то репутация в некотором случае будет как гарант надежности.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Привлекая средства на основании договора, строительные компании строят и передают дольщику в собственность квартиру в новом доме. Исполнение такого договора имеет немало рисков, о которых надо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.

Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «о долевом строительстве», положения которого .

Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ .

Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.

Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.

Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков — граждан и юридических лиц.

Принятие денег (в качестве ссуды от граждан) до подписания договора влечет административную ответственность застройщика.

Разрешительные документы заказчика на строительство

Как правило, на сайте застройщика публикуются и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.

Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:

• разрешение на застройку;
• проектная документация на дом;
• документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
• проектная декларация.

• учредительных документов;
• бухгалтерского баланса;
• аудиторского заключения о деятельности за последний год.

В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия . Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.

Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности . Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.

Проектная декларация на объект строительства

Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.

Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:

• его наименование и адрес;
• сведения о регистрации и учредителях;
• сведения о финансовой стабильности компании;
• разрешения на строительство;
• срок получения разрешения на ввод;
• проект жилого дома, его местоположение, состав;
• сроки строительства;
• общее имущество;
• стоимость;
• подрядчики.

Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.

При отступлении от декларации, повлекшем ухудшение качества переданной квартиры на столько, что делает ее непригодной для проживания, участник вправе потребовать от застройщика немедленного бесплатного исправления недоделок, уменьшения цены квартиры или оплаты расходов, понесенных при исправлении недостатков самим дольщиком.

Нюансы договора участия в долевом строительстве

Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома . Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.

Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:

• адрес, номер на плане дома;
• площадь квартиры, лоджий, балконов;
• наличие коммуникаций, оборудования.

В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.

Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.

В тексте должны быть указаны:

• права, обязанности и ответственность сторон;
• способы изменения условий договора;
• основания для его досрочного прекращения.

К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.

Договор составляется в письменной форме , без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией .

Образец договора участия в долевом строительстве можно скачать .

Государственная регистрация договора

Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:

К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.

Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней , а последующие – в течение 5 дней .

Права дольщиков

Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.

С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:

• участок, принадлежащий застройщику;
• строящийся на этом участке дом.

Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением . Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.

Если договор строительства был нотариально удостоверен, то и договор уступки оформляется у нотариуса.

Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.

В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.

После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.

Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.

Видео: Разбор вопросов граждан об участии в долевом строительстве

В программе юристом разбираются часто задаваемые вопросы, касающиеся сути долевого строительства, условиях заключения договора участия в нем. Дается разграничение такого типа договоров от предварительной купли-продажи.

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается , а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к , которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

• Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

• Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – .

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, . В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе .

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. .

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор , который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Александр Марущенко Старший юрист

ДУ — это способ решить жилищные проблемы граждан с помощью финансирования строительства за счёт собственных средств.

Таким образом можно купить квартиру примерно на 1/3 дешевле, чем аналогичную, но уже готовую.

Способы покупки жилья

Плюсы для дольщика в том, что он:

Отрицательные стороны:

Видео: все о договоре участия в долевом строительстве

Правовые акты

Основной нормативный документ, который регулирует долевое участие граждан в строительстве жилья — это .

Этот закон регламентирует:

Отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются договором долевого строительства.

Если в ДДУ отсутствует хотя бы одно из вышеизложенных положений, он считается недействительным.

Долевое участие в России

В упрощённом виде процесс выглядит следующим образом:

Если несколько вариантов замены долевого участия другими, менее рискованными способами покупки жилья.

В строительстве дома

Участие может осуществляться по следующим принципам:

Заключение договора

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что ДДУ вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соглашении обязательно должна содержаться следующая информация:

Без этой обязательной информации ДДУ считается недействительным.

Государственная регистрация

Такие полномочия возложены на Росреестр.

Для оформления и дольщик, и застройщик должны предоставить документы.

От дольщика требуются:

1. Заявление на госрегистрацию.
2. Сам договор.
3. заявителя и копии нескольких страниц.
4. Договор права требования. Этот документ представляется только в том случае, если жильё покупается с помощью кредитных средств.
5. супруга заявителя на совершение сделки.
6. . Он может потребоваться в некоторых случаях.
7. Документы с подробным описанием покупаемого объекта недвижимости. Этот документ нужно взять у застройщика.
8. об оплате пошлины.

Застройщик представляет:

• такое же заявление;
• свидетельство о застройщика в качестве юрлица;
• учредительные документы;
• действующее разрешение на строительство;
• объекта недвижимости, который будет создаваться (или уже строится) совместно с инвестициями граждан.

Договор должен быть зарегистрирован в сроки, установленные :

Страхование ответственности

Недобросовестный застройщик

В соответствии с действующим законодательством, если девелопер не выполняет свои обязательства, то дольщик может:

Начисление неустойки

Она может быть стребована с застройщика:

Размер неустойки за каждый день просрочки не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора на день возникновения просрочки.

А так как стороной по соглушению выступает физическое лицо, размер неустойки удваивается.

Подача искового заявления

Многие из нас наслышаны о долевом строительстве, хотя порой мы даже не понимаем, что означает этот термин. Обычная купля-продажа предполагает полную передачу денежных средств от покупателя к продавцу, после чего владелец жилплощади меняется. В случае же долевого строительства, покупатель приобретает квартиру «на картинке», потому что ее еще нет. Страшно, опасно? ...