Освоение территории. Россия - история освоения и заселения земель

Cтраница 1

Освоение территории и, главным образом, строительство приводят к Существенному изменению инженерно-геологических условий осваиваемых земель. В первую очередь, изменяются инженерно-геологические свойства и состояние грунтов. Но этот факт до сих пор практически не учитывается проектировщиками в Западной Сибири из-за сложности прогноза будущих преобразований в грунтовой толще. Интенсив-шое воздействие на земную кору и природные условия приводит часто к нарушению равновесия между отдельными природными компонентами и к появлению разнообразных инженерно-геологических процессов и явлений. Однако далеко не все проектируемые мероприятия сопровождаются прогнозами возможных инженерно-геологических процессов и нежелательного изменения природных условий.  

Любое освоение территории приводит к изменениям ее первичных природных условий. Это происходит всегда, но зависит от характера осваиваемой местности и особенностей возводимых сооружений. В зоне распространения многолетнемерзлых пород даже не значительные нарушения природной обстановки вызывают коренные изменения условий теплообмена на поверхности и установление нового температурного режима горных пород, сопровождающегося процессами оттаивания - промерзания. Анализ температурного режима пород в связи с освоением Забайкалья позволил выявить зависимость характера изменения от вида строительства, что, в свою очередь, может служить объективным критерием для специальных прогнозных расчетов.  

Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения проекта ее организации и застройки исполкомом р-ного, гор. Совета народных депутатов, на территории к-рого находится садоводческое товарищество.  

Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения исполнительным комитетом районного, городского Совета народных депутатов, на территории которого находится садоводческое товарищество, проекта ее организации и застройки.  

Влияние освоения территории на радиационный баланс выражается в ослаблении интенсивности суммарной радиации, увеличении поглощения коротковолновой радиации п уменьшении эффективного излучения Земли. Причиной этого является индустриальное загрязнение атмосферы на территориях промышленных предприятий и городов, а также изменение в черте застройки свойств подстилающей поверхности. Наибольшие изменения составляющих радиационного баланса происходят при наличии на застроенной территории дымовых покрывал.  

Под освоением территории предприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприятия делится подобными магистралями на квадратную ИЛИ прямоугольную сетку укрупненных кварталов с размещением в них выделенных функциональных зон.  

Под освоением территории предприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприятия делится подобными магистралями на квадратную или прямоугольную сетку укрупненных кварталов с размещением в них выделенных функциональных зон.  

Под освоением территории аредприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях строительством отдельных блоков. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприя тия подобным магистралями делится на квадратную или прямо угольную сетку укрупненных кварталбв с размещением в них тал деленных функциональных зон.  

При освоении территорий, расположенных на участках речных долин с близким залеганием уровня грунтовых вод, часто образуются наледи. Формированию их способствуют удаление растительности или мохово-торфяного слоя, приводящее к более глубокому зимнему промерзанию грунтов и образованию мерзлотного барьера, препятствующего свободному движению грунтовых вод аллювиальных отложений.  

При освоении территорий предприятий ПУ или ПК должна быть разработана система блоков в пределах 2 - 4 - х кварталов, объединяющих законченный, цикл производств определенной мощности.  

;color:#111111">на прошлых уроках мы с вами рассмотрели антропогенное воздействие на природу и выяснили, что практически все ландшафты на территории Беларуси являются антропогенными.

;color:#111111">Темой сегодняшнего урока будет: ;color:#111111">Освоенность территории.

;color:#111111">Откройте свои тетради и запишите дату и тему урока.

;color:#111111">Природные и антропогенные ландшафты являются основой жизнедеятельности человека. В процессе хозяйственной деятельности он использует природные ресурсы: водные, земельные и другие.

;color:#111111">Природные условия могут как способствовать жизнедеятельности человека, так и вызывать большие трудности при освоении территории.

;color:#111111">- Как вы думаете, какие территории неблагоприятны для освоения и хозяйственного использования?

;color:#111111">(пустыни, горы, болота)

;color:#111111">На протяжении многих столетий численность населения Земли была небольшой, и это население распределялось в наиболее благоприятных районах.

;color:#111111">- Какие очаги возникновения цивилизаций вам известны?

;color:#111111"> (средиземноморье, юго-восточный китай, междуречье)

;color:#111111">В результате хозяйственной деятельности человек активно осваивал территорию, при этом он вырубал леса, строил жилье, обрабатывал земли, прокладывал пути сообщения и т.д.

;color:#111111">Так что же такое освоение территории?

;color:#111111">Освоение территории – это любое использование территории для разных видов хозяйственной деятельности. Основной признак освоения территории – заселение человеком.

;color:#111111">

;color:#111111">Различие в природных условиях обуславливают различный уровень освоения.

;color:#111111">Как вы думаете, какие территории более освоены?

;color:#111111">(с более высокой концентрацией ресурсов, и благоприятными природными условиями: Рур, Средиземноморье и т.д.)

;color:#111111">В соответствии с родом хозяйственной деятельности выделяют виды освоения территории.

;color:#111111">В Беларуси выделяют 4 вида освоенности:

1. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Сельскохозяйственное
2. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Промышленное
3. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Транспортное
4. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Рекреационное

;color:#111111">Запишите схему в тетрадь

;color:#111111">Сельскохозяйственное освоение.

;color:#111111"> Природные условия Беларуси обусловили в первую очередь ее сельскохозяйственное освоение. С древних времен на территории нашей страны люди начали вырубать леса и осваивать земли под пашню. Именно поэтому наиболее распространенным типом природно-антропогенных ландшафтов в Беларуси стали сельскохозяйственно-лесные. Сельскохозяйственные угодья в их пределах занимают 40—50 % территории республики, а лесные около 30 — 40 %. Сельскохозяйственно-лесные ландшафты занимают примерно 35 % территории Беларуси и наиболее широко представлены в центральной ее части. Освоение территории в XX в. привело к формированию сельскохозяйственных ландшафтов, в которых доля лесов не превышает 20 %, а сельскохозяйственные земли местами занимают 80 % территории. Сельскохозяйственные ландшафты распространены в местах с наиболее плодородными почвами и занимают более 30 % территории республики.

;color:#111111">Промышленное, транспортное и рекреационное освоение ;color:#111111">. Сельскохозяйственное освоение территории Беларуси сочетается с другими видами. В местах размещения полезных ископаемых основным видом освоения территории является ;color:#111111">промышленное. ;color:#111111"> Земли, на которых основным видом выступает промышленное освоение, занимают менее 5 % территории республики. По степени воздействия на окружающую среду промышленное освоение является наиболее сильным.

;color:#111111">Какие примеры воздействия промышленного освоения на окружающую среду вам известны?

;color:#111111"> (;color:#111111">Строительство карьеров, шахт, промышленных объектов, искусственных водохранилищ коренным образом изменило природные ландшафты. Наиболее заметно это в Солигорском горнопромышленном районе, где в результате добычи солей н накопления отходов из сельскохозяйственного оборота выведено около 5 тыс. га земель. Вообще в Беларуси нарушенные в результате горнодобывающей деятельности земли занимают более 40 тыс. га. Еще большие территории заняты населенными пунктами, в которых также преобладает промышленное освоение земель).

;color:#111111">Транспортное освоение

;color:#111111">Сельскохозяйственное освоение привело к формированию на территории Беларуси густой сети сельских поселений. Наличие сельских и городских поселений в свою очередь обусловило транспортное освоение территории. На протяжении XIX—XX вв. на территории республики сложилась густая сеть железных и автомобильных дорог. Средняя густота железных дорог в Беларуси составляет почти 30 км/1000 км ;vertical-align:super;color:#111111">2 ;color:#111111">, а автомобильных дорог с твердым покрытием немного не достигает 300 км/1000 км ;vertical-align:super;color:#111111">2 ;color:#111111">. По уровню транспортного освоения Беларусь превосходит большинство стран СНГ и многие страны Европы.

;color:#111111">Начиная со второй половины XX в. началось ;color:#111111">активное рекреационное освоение ;color:#111111"> территории Беларуси. Рекреационные ландшафты сейчас занимают около 6 % площади страны. В Беларуси создано около 20 курортно-рекреационных зон республиканского значения. Активно используются в рекреационных целях пригородные леса и водоемы.

;color:#111111">Какие примеры рекреационных зон вам известны?

;color:#111111">Уровень освоенности. ;color:#111111">

;color:#111111">Постепенное развитие человечества во все времена вызывало изменение уровня освоенности той или иной территории. В эпоху научно-технической революции скорость изменения уровня освоенности увеличилась во много раз.

;color:#111111">Запишите в тетради: «показатели освоенности территории», будете по ходу моего объяснения записывать их.

;color:#111111">Одним из наиболее важных, является ;color:#111111">плотность населения ;color:#111111">. Чем больше плотность населения, тем более высокий уровень освоенности территории. Второй важный показатель — ;color:#111111">распаханность территории ;color:#111111">. Она характеризует уровень сельскохозяйственного освоения территории. ;color:#111111">Густота железных и автомобильных дорог ;color:#111111"> характеризует уровень транспортного освоения территории, а ;color:#111111">количество курортов, санаториев, зон отдыха, туристских баз ;color:#111111"> — рекреационного.

;color:#111111">Результатом освоения территории является создание основных производственных фондов — зданий, сооружений, оборудования. Они связаны с разными видами освоения территории: промышленным, сельскохозяйственным, рекреационным, транспортным. Характеризуется освоенность территории ;color:#111111">густотой основных производственных фондов ;color:#111111">, т. е. их стоимостью в расчете на 1 км ;vertical-align:super;color:#111111">2 ;color:#111111">.

;color:#111111">Таким образом, чем больше построено хозяйственных объектов, чем больше выпускается промышленной или сельскохозяйственной продукции, тем выше уровень освоенности территории.

;color:#111111">Еще один важный показатель уровня освоенности территории — ;color:#111111">удельный вес экономически активной территории в общей площади страны ;color:#111111">.

;color:#111111">К экономически активной территории относятся сельскохозяйственные земли, леса эксплуатационного значения, земли промышленного назначения, дороги, месторождения полезных ископаемых, зоны отдыха. Фактически ими являются антропогенные ландшафты — те земли, которые используются в хозяйственной деятельности. Беларусь характеризуется высоким уровнем освоенности территории. На сегодняшний день экономически активная территория составляет более 90 % от площади республики.

;color:#111111">Природно-ресурсный потенциал и емкость территории. ;color:#111111"> Уровень освоенности территории характеризует степень экономического развития страны. Чем более высокий уровень освоенности территории, тем больше продукции выпускает хозяйство. С другой стороны, в местностях с высоким уровнем освоенности возрастает антропогенная нагрузка на окружающую среду. Это часто приводит к возникновению геоэкологических проблем. Они обычно обостряются в наиболее освоенных регионах, особенно вокруг крупных городов. Поэтому сейчас перед человечеством стоит задача сохранения равновесия в антропогенных ландшафтах. Чрезмерная нагрузка на природные комплексы недопустима. (;color:#111111">Вспомните, для каких регионов Беларуси характерны геоэкологические проблемы ;color:#111111">.)

;color:#111111">На современном этапе в Беларуси интенсивно используется ;color:#111111">природно-ресурсный потенциал ;color:#111111"> — совокупность природных ресурсов той или иной территории, которые можно использовать без ухудшения состояния природных комплексов.

;color:#111111">Запишите определение в тетрадь

;color:#111111"> Например, чрезмерная добыча полезных ископаемых может привести к загрязнению почв, поверхностных и подземных вод, ухудшению сейсмического состояния территории. Поэтому из экологических соображений не все полезные ископаемые сегодня могут иметь промышленное значение.

;color:#111111">Рациональное природопользование обеспечивает наиболее полное использование природно-ресурсного потенциала страны и снижает возможность ухудшения экологической ситуации в ней. Оно приводит к сбалансированному развитию региональных природно-хозяйственных систем.

;color:#111111">Важным показателем рационального природопользования является ;color:#111111">емкость территории ;color:#111111"> — возможность вместить определенное количество природных и хозяйственных объектов без ухудшения экологических функций.

;color:#111111">Запишите определение в тетрадь

;color:#111111"> Чрезмерная распашка или большое количество промышленных предприятий значительно ухудшают экологическую ситуацию. Поэтому через изучение емкости территории можно лимитировать ее хозяйственное освоение. Сейчас строительство промышленных предприятии, дорог, искусственных водоемов, освоение месторождений полезных ископаемых, проведение осушительной мелиорации невозможно без предварительной экологической экспертизы. Емкость территории зависит от устойчивости ландшафтов к антропогенной нагрузке. Обычно более устойчивыми считаются сложные и разнообразные по внутреннему строению ландшафты. На территории Беларуси к ним относятся холмисто-моренно-эрозионные и качово-моренные ландшафты. Поэтому показатель емкости территории в них больше.

Одна из очень важных, постоянных проблем и исследовательских тем в рекреационной географии связана с экологией наиболее популярных рекреационных районов. Существует серьезное противоречие в том, что некоторые, как правило небольшие, районы должны принимать аномально большое количество людей. Люди останавливаются в них на короткое время и ведут, как правило, очень активный и затратный образ жизни, что во многом противоречит задаче поддержания именно этих районов в экологически приемлемом состоянии. Часто такого рода районы уникальны в природном отношении.

Задача противоречива по своей сути. С одной стороны, делается все, чтобы реально изменить природу и привести ее в соответствие с текущими стандартами рекреационного сервиса. С другой стороны, природа охраняется от рекреантов. Не обслуживая значительного числа рекреантов, район становится неэффективным с точки зрения своей основной функции, инвестиции в него не дают отдачи, и в результате - экономические потери. Однако большое количество отдыхающих ухудшает экологию и тем самым подрывает основы существования самой рекреационной сферы в данном регионе.

Количество литературы, посвященной экологическим аспектам рекреации, огромно. Это одна из наиболее популярных тем у специалистов, которые, с одной стороны, сами делают все для изменения первоначальной уникальной природы выбранного под рекреационное освоение региона, а с другой - постоянно пишут о том, что рекреанты, для привлечения которых в данный регион была проделана непростая работа и инвестированы реально значимые средства, могут нанести непоправимый ущерб природе.

Суть этого странного противоречия видится нам в том, что развитие рекреации в том или ином регионе - только один из путей освоения территории, т. е., по существу, преобразования природы. При этом рекреационный район всегда вписан в более широкий пространственный контекст. Рекреационное освоение - это во многом альтернатива промышленному или сельскохозяйственному освоению, но оно также несет строго определенную социокультурную нагрузку и ведет к изменению природы.

Освоение территорий происходит через их преобразование, и экологические кризисы большего или меньшего масштаба - это естественный результат освоения, что в полной мере касается и рекреации. Коль скоро рекреационное освоение территории достигает высокого уровня и регион стабильно посещается большим количеством туристов, нарастает угроза рекреационного экологического кризиса. Рекреация в развитой форме губит самое себя, после чего освоение перемещается в новые районы.

Анализ процессов освоения территорий, в том числе и рекреационного освоения, показывает, что экологические кризисы во многом являются производными от эволюции СКС, определенных социокультурных ситуаций. Не бывает абстрактных экологических кризисов и напряженных экологических ситуаций: они всегда социокультурно загружены и привязаны к определенным СКС. Этот вывод сделан на основании анализа процесса освоения территорий во всех восьми социокультурных системах на протяжении всей их истории.

Пределом, за которым начинается деградация рекреации в результате ее собственного развития, является определенный уровень освоенности территории. Рекреационные районы, достигшие высокого уровня освоенности, часто перерастают узкие рекреационные функции и становятся полифункциональными. В таком варианте они оказываются менее привлекательными именно для рекреации, и начинается поиск новых мест для ее развития: освоение передвигается на другие территории.

Нет оснований считать исключением из описанного общего процесса освоения территорий современное состояние человечества и его текущие экологические проблемы: они органично вытекают из общих социокультурных проблем и имеют четкую социокультурную привязанность к определенным территориям. В этой связи теоретически и методологически корректно рассмотрение даже самых общих экологических проблем рекреационных районов через призму социокультурной динамики.

Тем более это касается региональных экологических ситуаций в отдельных рекреационных регионах. При рассмотрении конкретных экологических ситуаций разумно учитывать целостный процесс формирования пространства СКС, на территории которых анализируется экологическая проблематика. Это позволяет выделить основные этапы в длительном историческом развитии территории, типы экологических ситуаций и кризисов, связанных с ее преобразованием. Каждому этапу эволюции социокультурной системы соответствует специфическая экологическая ситуация, в том числе и определенного рода экологические кризисы. СКС реализует свой потенциал во многом через генерирование конкретной системы природопользования. Смысл экологических кризисов не в самоуничтожении, а в преобразовании пространства и закреплении его за своим социокультурным образованием. Рекреационное освоение территорий и формирование на них рекреационных экологических кризисов только часть общего процесса.

Таково, например, положение в российской СКС. Социокультурные задачи освоения громадной территории небольшим по численности русским населением реализовывались исторически отчасти посредством специфичной и весьма затратной системы природопользования, когда уничтожались леса, которые преобразовывались под пашни и после нескольких лет эксплуатации могли быть заброшены. Интенсивное сведение лесов характерно для российской СКС, начиная с XII в. Оно имело место на протяжении различных социокультурных программ. Итогом становилось изменение ландшафтов и превращение «ничейной» территории с абстрактно благоприятной экологической ситуацией, не принадлежащей ни одной из СКС, в российский хоумленд с экологически кризисной ситуацией. На подобной территории, попавшей в область освоения, после вспышки экологического кризиса положение постепенно нормализовалось, но территория уже становилась частью хоумленда российской СКС. Иного пути социокультурного освоения пространства, скорее всего, нет.

Изменение ландшафтов и переработка «ничейных» территорий в собственный хоумленд - тесно связанные процессы.

Экологические кризисы, например на Урале со времен его интенсивного освоения русскими, являлись лишь индикатором того, что территория осваивалась определенной СКС. Кризисы генерируются социокультурной системой отчасти целенаправленно: экологический региональный кризис завершает процесс освоения территории. После этого часть населения перемещается в новые районы и начинает их освоение примерно аналогичным образом. Оставшаяся часть населения модифицирует систему природопользования, оптимизируя тем самым экологическую ситуацию.

В конкретных условиях российской СКС, при незначительной численности населения (количество русского населения явно не достаточно для осваиваемой им территории) и обширности российского хоумленда, экологические кризисы генерируются весьма интенсивно. Получается, что рациональное природопользование возможно только после радикального изменения природы. Смысл феномена, прежде всего, в площадном освоении территорий и приведении их к некой социокультурной определенности.

Теория и методология пространственно-временного социокультурного анализа и ее применение к исследованию экологических ситуаций и кризисов на пространстве бывшего СССР позволяет выйти на новый уровень их прогнозирования. При такого рода прогнозировании мы исходим из тезиса первичности социокультурных процессов и того, что они являются основной причиной возникновения региональных конфликтов и экологических кризисов.

В ближайшем будущем наиболее неблагоприятными в экологическом отношении районами на территории российской СКС, по всей вероятности, станут (если еще не стали) следующее:

1. Русские анклавы на территории бывшего СССР - Калининградская область, Республика Крым и Приднестровье.

2. Пограничные регионы, разделяющие российский хоумленд и территории ныне политически независимых государств, которые не вполне переработаны Россией с социокультурной точки зрения. Например, такое положение характерно для российско-эстонской границы.

3. Регионы активной социокультурной переработки вассалов России. В текущий момент это, прежде всего, Чечня. С экологической точки зрения, чеченская война - реальное бедствие. В основе ее лежит продолжающийся процесс социокультурной переработки ее территории и населения.

4. Регионы российского хоумленда, на которые претендуют иные социокультурные образования, например Дальний Восток и, в частности, Курильские острова и Сахалин.

Во всех отмеченных случаях экологические ситуации обусловлены региональными особенностями социокультурной переработки территорий. Вряд ли можно решить экологические проблемы указанных типов регионов до тех пор, пока они не обретут социокультурной определенности. Основная причина экологических проблем этих территорий - в их сохраняющейся социокультурной неопределенности.

Указанные территории с высокой вероятностью экологических региональных кризисов имеют различный генезис их возникновения. В некоторых случаях это связано с промышленным освоением. Например, добыча горючих сланцев на северо-востоке Эстонии. Разработка сланцев в районе Кохтла-Ярве - яркое проявление экологического кризиса, обусловленного в немалой степени социокультурными причинами. В других случаях экологические региональные проблемы связаны с рекреационным освоением. В частности, таково положение в Крыму и потенциально - на юге Дальнего Востока. Рекреационная специализация региона как причина возникновения в нем же экологически опасной ситуации - лишь один из путей общего процесса освоения пространства определенной СКС.

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ любое использование ранее непосредственно не эксплуатировавшихся площадей в хозяйственных целях или для строительства дорог и населенных мест. Обычно признаком освоения территории считается ее заселенность людьми.

Экологический энциклопедический словарь. - Кишинев: Главная редакция Молдавской советской энциклопедии . И.И. Дедю . 1989 .

Смотреть что такое "ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ" в других словарях:

освоение территории - Включение в хозяйственную деятельность новой территории, до этого имевшей неизмененный природный ландшафт … Словарь по географии

Освоение ирригационное - освоение территории с использованием искусственного орошения, дающего возможность подать необходимое количество воды во все пункты на площадь, подкомандную оросительной (ирригационной) системе … Толковый словарь по почвоведению

Памятные монеты Банка России, посвящённые освоению и исследованию Сибири в XVI XVII вв. Основная статья: Памятные монеты России «Географическая серия» Содержание 1 Освоение и исследование Сибири, XVI XVII вв. 1.1 Освоение Сибири … Википедия

Копия ракеты Р 7 в Москве на ВДНХ Космонавтика (от греч. κόσμος Вселенная и ναυτική искусство мореплавания, кораблевождение) процесс исследования космического пространства при помощи автоматических и пилотируемых космических аппаратов. Термин… … Википедия

Освоение Севера русскими - путешествия русских на С. известны с древнейших времен. Со 2 й пол 11 в. по 1 ю пол. 12 в. новгородцы колонизовали часть беломорского побережья, ими была занята Земля Вятская, с 13 в. номинально новгородской считалась Югра (предположительно это… … Российский гуманитарный энциклопедический словарь

Необходимо проверить качество перевода и привести статью в соответствие со стилистическими правилами Википедии. Вы можете помочь улучшит … Википедия

Расходы организации на освоение природных ресурсов - (применительно к положениям о налогообложении налогом на прибыль организаций) расходами на освоение природных ресурсов признаются расходы налогоплательщика на геологическое изучение недр, разведку полезных ископаемых, проведение работ… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» … Википедия

Данные в этой статье приведены по состоянию на 26 июня 2012. Вы можете помочь … Википедия

Карточка награды Название = Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» Изображение: ИзображениеЛента: Изображение2ст = ИзображениеЛента2ст = Изображение3ст = ИзображениеЛента3ст = OriginalName =… … Википедия

Книги

• Русская Арктика. Столетие в фотографиях , . Почему книга, которую вы держите в руках, называется "Русская Арктика: столетие в фотографиях"?Наверное, можно было замахнуться и на 1000 лет, вспомнить о походах викингов и поморов. Однако…
• Имеретинская низменность. Природно-геологические условия, проблемы освоения , И. П. Балабанов, С. П. Никифоров, И. С. Пашковский. На основании комплексной оценки природно-геологических условий определены основные ограничения, осложняющие современное освоение территории и прибрежного шельфа Имеретинской низменности.…

Зачинщик комплексного освоения территорий – город. Сложно сказать, что послужило пищей для этой идеи: то ли отсутствие инженерно подготовленных территорий под строительство и нежелание вкладывать в них большие средства, то ли курс администрации на глобализацию бизнеса.

«Комплексное освоение территорий, – полагает Василий Селиванов , генеральный директор Setl City, – явление позитивное. В первую очередь, оно дает возможность уйти от конфликтов с местными жителями, возникающих при уплотнении. Кроме того, такие проекты подразумевают не просто четыре стены на отшибе, а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, организованную среду обитания».

Вместе с тем, чтобы комплексное освоение стало реальным, необходимо позаботиться об обеспечении будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. Как правило, на начальном этапе зачинщик-город ничего предоставить не может. Выделяемые под комплексное освоение территории нередко настоящая целина. Там зачастую отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все это надо создавать с нуля.

По словам директора Фонда имущества Петербурга Андрея Степаненко , желание города продавать территории для комплексного освоения крупными лотами (сотнями гектар) мотивируется следующими соображениями: «Застройщики не научились вместе готовить территорию под строительство, не могут договориться между собой. Кроме того, при застройке отдельными лотами мы не получим единообразия ни в архитектуре, ни в качестве, ни в сроках». Понятно, что «переварить» такие строительные объемы и необходимый перечень работ (создать концепцию жилой среды, профессионально управлять таким сложным проектом и т.п.) могут только крупные компании, обладающие собственными финансами или сумевшие гарантировать возврат кредитов. Что касается рисков, то Степаненко особых проблем здесь не видит: «Инвесторы знают о существующих рисках, но раз покупают, значит рисковать готовы».

По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова , сегодня работа ведется по всем территориям, предоставленным под комплексное освоение: «Инвесторы ответственно относятся к своим проектам. Каких-либо проволочек и промашек нет, деньги заплачены большие, а значит и подход крайне серьезный».

Не ко времени

Город может предложить для комплексного освоения немного: северо-приморская часть Приморского района, Коломяги (также Приморский район) и Юго-Запад. До 2010 года планируется выставить на торги крупные участки под строительство 3,5 млн кв. м жилья в Каменке, Сосновой Поляне, Петродворце, Красном Селе, Зеленогорске. Еще будут переданы на торги 2 млн кв. м в северо-приморской части, севернее улицы Новоселов и около парка Сосновка. В резерве территории Ручьев и Шушары, где можно построить 4 млн кв. м жилья. Но эти земли – в частной собственности. Основной объем жилья, по мнению чиновников, дадут «Балтийская жемчужина», Морской фасад, Купеческая гавань, Конная Лахта, Северная Долина и юго-западная приморская часть города. Совокупный объем строительства – 7,3 млн кв. м. Предполагаемый срок начала ввода в эксплуатацию – 2010 год.

Сроки реализации проектов длинны не из-за больших объемов строительства, но из-за целого ряда проблем, сопутствующих комплексной застройке неосвоенных земель. Победитель торгов может выйти на площадку не ранее чем через два года. Сначала надо сделать проектную и градостроительную документацию. Только разработка проекта планировки занимает шесть-девять месяцев. Разработка и согласование проектов инженерных сетей – еще восемь-десять месяцев. Выполнение строительно-монтажных работ на инженерных сооружениях – шесть месяцев. Пусконаладка и передача на баланс городу – еще минимум шесть месяцев, а чаще 8-12. Итого – три с половиной года. Но и это не предел. Почти на каждой территории есть свои проблемы. Например, в Конной Лахте нет дорог, в Северной Долине и на Парнасе придется обсуждать имущественно-правовые вопросы с владельцами гаражей. Даже если все проблемы решать параллельно, вряд ли удастся завершить процесс раньше чем через три-четыре года.

Сюрпризы для инвестора

Инженерная подготовка территорий не проводилась в Петербурге в течение нескольких лет. В результате не осталось участков, пригодных для строительства. Когда стало очевидно, что без инженерной подготовки не увеличить строительный объем и отчитываться будет нечем, администрация объявила ее приоритетной задачей. Принята, как водится, комплексная программа со сроком действия до 2010 года. За счет бюджета администрация обещает подготовить 403,2 га. Однако пока землю к строительству готовят, как правило, сами застройщики.

«В мировой практике инженерная подготовка территорий под застройку, как правило, осуществляется за счет государственных средств, – комментирует вице-президент союза строительных компаний „Союзпетрострой“ Лев Каплан . – Это обязанность государства, так как это городские коммуникации. Поэтому в предоставлении инженерной подготовки частным компаниям больше отрицательных, чем положительных моментов, тем более что эти затраты, как правило, убыточны и выполняются отдельными застройщиками от безысходности». По словам Селиванова, затраты на инженерную подготовку могут достигать 30% себестоимости проекта.

По мнению Льва Каплана, приобретение огромных территорий еще не гарантирует их реальное освоение: «Должны быть выполнены социальные нормативы – количество школ, детских садов, поликлиник и т.п., а они не являются коммерческими продуктами. Это проблемы уже не строительные, а градостроительные, и непростые». «При комплексном развитии территорий девелопер вынужден планировать не только ликвидное жилье, но и инфраструктурные элементы, – подтверждает Ольга Копейкина , представитель компании „Сестра-Ривер“. – В зависимости от месторасположения участка и удаленности его от городской инфраструктуры доля коммерческих помещений в общем объеме строительства может варьироваться от 10 до 30%».

Проект «Новый Оккервиль» в Кудрово компания «Отделстрой» реализует на особых условиях. Строительство объектов соцкультбыта, дорог и внешних сетей финансирует федеральный бюджет. По данным компании, средства поступают сразу по факту выполнения работ. Однако получить федеральную поддержку непросто. Заявленный объем жилья должен составлять минимум 1 млн кв. м.

Не менее важный аспект – транспортная доступность. Хорошо если новый район строится по соседству с метро: по мнению Василия Селиванова, это решает 70% транспортных проблем. «Но ведь требуют развития и другие территории, не только те, где запланировано строительство станций метро», – замечает Селиванов.

Город обещает помогать: по утверждению чиновников, развитие территорий потому и называется комплексным, что должно происходить одновременно во всех направлениях. Однако большие территории не могут существовать без внутриквартальных проездов, улично-дорожной сети. Инвесторы строят дороги, но не находят того баланса, на который их можно передать. В Подмосковье уже есть поселки, где эксплуатацией дорог вынуждены заниматься частные управляющие компании, а платить за все – жители этих поселков. Словом, сюрпризы для инвестора могут проявиться на любой стадии проекта. Поэтому затраты заранее просчитать невозможно.

Малоэтажная специфика

План по сооружению малоэтажного жилья в Петербурге был принят еще в 2001 году. Несмотря на то что доля малоэтажного сектора в объеме городской застройки не превышала в то время 5%, администрация утвердила размещение малоэтажных зон с перспективой до 2010 года. Предполагалось построить 5 млн кв. м коттеджей и таунхаусов, исходя из прогноза будущего покупательского спроса на качественное жилье. Однако в чистом виде ни одного масштабного проекта малоэтажной застройки в городе пока не реализовано. Даже проект, реализуемый на территории Северной Долины, изначально задуманный как малоэтажный, претерпел изменения в сторону большей высотности. Эксперты посчитали, что из-за отсутствия инфраструктуры малоэтажная застройка в Северной Долине нерентабельна.

Освоением больших территорий пока что может похвастаться только Подмосковье. По словам Анатолия Западинского , заместителя генерального директора Rodex Group, компания с 2003 года реализует мегапроект «Можайская волна» – восемь малоэтажных поселков (1,8 тыс. домовладений) со всей необходимой инфраструктурой на территории 550 га. Поселки вводятся в эксплуатацию поочередно. Для жизнеобеспечения жителей малоэтажных комплексов инвестор не только проложил сети, но и построил очистные сооружения. «Мы сумели грамотно распределить инфраструктуру по всем поселкам. И самое главное – это не оказалось тяжким бременем для покупателей, которые вынуждены платить за нее», – добавил Западинский. По его словам, соответствующие расходы при покупке и эксплуатации для каждого жителя поселка незначительны.

Задавят массой денег

Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, «Строймонтаж», не могут участвовать в торгах, на которых реализуются территории от 30 га, по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация), сетует Лев Каплан. Соответственно, территории в 100-200 га стоят под парами в ожидании внешних инвесторов.

«Много говорят о возможности создать консорциумы из петербургских застройщиков для конкуренции с внешними инвесторами в освоении новых территорий, но пока нам трудно представить консорциум из компаний, которые имеют разную рыночную стратегию, – рассуждает Каплан. – Это не обеспечит однородной застройки. Более реальный путь – предоставление ведущим петербургским застройщикам городских гарантий по банковским кредитам для инженерного обустройства территорий.

Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения, есть только призрачная надежда, что новые гиганты рынка продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это крохи с барского стола, а не путь к выживанию».

«Большие затраты впоследствии окупятся массовыми продажами, – уверен Селиванов. – Но произвести эти затраты на начальном этапе могут только крупные, финансово стабильные компании. Средний застройщик на них не пойдет. Следовательно, мы получим некоторую кристаллизацию на рынке. Появится группа серьезных застройщиков, которые сконцентрируются на проектах комплексного освоения земель. Это будут не только питерские компании, но и московские и иностранные. Большинству же участников рынка – а это как раз средние и малые компании – достанется завершение каких-то локальных недостроев и остатки точечных проектов в сложившихся районах города либо участие в застройке отдельных пятен в рамках проектов освоения крупных территорий».

На любой вкус

По утверждению застройщиков, которые участвуют в крупных проектах, важнейший фактор комплексного освоения – создание концепции застройки и формирование на ее основе качественно новой жилой среды. По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь , сегодня изменилось и качество строительства, и жилая среда – компании должны соответствовать новым требованиям рынка.

«Класс недвижимости, планируемый девелопером к реализации на конкретной территории, напрямую зависит от местоположения участка, его размера и целей инвесторов. Очевидно, трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. Участки, удаленные от города, расположенные в труднодоступных и непопулярных направлениях, располагают к строительству массового жилья», – полагает Ольга Копейкина.

«Отличия стираются, – говорит Лариса Окунь, – в обиход входит понятие „суперэконом“ – жилье из низкой ценовой ниши, но хорошего качества. Это массовое жилье, выведенное на новый уровень». По ее мнению, в процессе строительства могут меняться представления о том, что такое качественный дом. «В большом комплексном проекте обязательно будет жилье в разных ценовых диапазонах, чтобы привлечь разных людей, – рассуждает Окунь. – Наверняка будут покупатели из других регионов, а там свои критерии качества. Мы, в свою очередь, должны строить то, что востребовано на рынке».

Продали – забыли

По словам Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация, – «Морской фасад». Застройщик может готовить проектную документацию, чтобы получить разрешения на строительство по конкретным объектам и приступать к инженерной подготовке.

До 2009 года городская администрация обещает упаковать к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010-м – один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га – этого хватит для строительства 20 млн кв. м.

До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га – в Красносельском, 76 га – в Курортном, 155 га – в Петродворцовом, 746 га – в Приморском, 712 га – в Пушкинском, 88 га – во Фрунзенском. В КГА разрабатываются документы на территории, которые предполагается осваивать после 2015 года. Это 1,5 тыс. га в Ручьях, Юнтолово, проекты «Морской фасад» и «Славянка». Всего в разработке 8 тыс. га.

«Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, – утверждает Ольга Копейкина. – Вывод на рынок одновременно большого объема предложения, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен». Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. «Безусловно, инвестор берется за проект, исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, – уверен Василий Селиванов. – Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает».

Санкт-Петербург

Инвесторам хочется внятных правил

Эдуард Тиктинский , председатель совета директоров Холдинга RBI:

– Первое условие для начала строительства – наличие утвержденного проекта планировки территории, время получения которого – около полутора лет. Показателен наш пример: все проекты на этапе градсогласований в среднем выбились из графика на девять месяцев, поскольку чиновники требуют излишней, на мой взгляд, детализации ППТ. Если убрать излишние требования, время согласований сократится.

Экономическая эффективность инвестиционных проектов критически зависит от сроков начала строительства, так что сокращение сроков согласований благоприятно скажется на инвестиционном климате. Для инвестора любые задержки по срокам – финансовые потери: при инвестициях в 1 млрд долларов с расчетом на доходность в 20% годовых при подвижке графика проекта на год инвестор теряет 200 млн долларов. Нужна единая блок-схема прохождения всех процессов согласований с нормативными сроками.

Кроме того, важно скорейшее принятие Правил землепользования и застройки, поскольку они детализируют требования к объектам строительства. Не имея четкой и понятной нормативной базы проектирования – ПЗиЗ, инвестор вынужден принимать решение об экономической целесообразности строительства с большой долей неопределенности.

Торг здесь неуместен

Лев Каплан , вице-президент союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

– Цены на прошедших в 2007 году земельных торгах не поднимались выше 100 евро за 1 кв. м будущих улучшений. Затраты на инженерное освоение территории составляют 100-200 евро на 1 кв. м улучшений, поэтому можно предположить, что реальная себестоимость 1 кв. м улучшений в условиях комплексного освоения – минимум 200 евро.

Чем объясняется осторожность застройщиков? В постановлении городского правительства «О комплексном освоении территорий…» есть пункт: в случае невыполнения сроков инженерного освоения территории (на какое время?) договор с застройщиком разрывается, а созданные им инженерные сооружения безвозмездно передаются городу.

Стоимость создаваемых при комплексном освоении территорий инженерных сооружений составит десятки (а в некоторых случаях и сотни) миллионов евро. Если бы застройщики всерьез поверили, что это работающий пункт, они не подошли бы к Фонду имущества и на пушечный выстрел. В действительности очень трудно представить, что городские власти экспроприируют, например, у могущественного Главстроя-СПб закопанные в землю сотню-другую миллионов евро за пятидневное опоздание со сдачей той или иной очереди инженерных сооружений. Но риск есть риск. Когда на кону десятки (или сотни) миллионов евро, торг совершенно неуместен.

Переоценка на каждом этапе

Марк Лернер , генеральный директор ИСК «Петрополь»:

– В настоящее время в Петербурге заявлено более 40 масштабных проектов застройки огромных территорий. Опыт подсказывает: как минимум половина из них нежизнеспособна. При этом строительство большинства объектов начнется не раньше чем через два года, скорее всего – через пять-восемь лет.

Более или менее адекватных расчетов стоимости хотя бы инженерной подготовки для территорий такого масштаба нет. Они появятся через год-два, и только после этого инвесторы попытаются вставить эти затраты в свои финансовые планы. И обязательно еще раз оценят, выгодно ли вкладывать. Переоценка будет происходить на каждом этапе строительства. Хорошо если через два-три года 10-15 проектов будут вообще запущены.

Сейчас владельцы пятен после проведения малозатратных изыскательских работ и подготовки предварительной концепции нередко пытаются перепродавать проекты уже как улучшенный продукт. Потому что предпроектные разработки и подготовка территории – самая высокорисковая часть девелоперского процесса, требующая вложений до 20-30% стоимости проекта. Немногие компании готовы инвестировать такие значительные средства на столь длительный период времени.

На первоначальном этапе, пока есть только земельный участок без проработанного проекта, основным источником финансирования были и остаются собственные средства. Но на подготовку участка к строительству можно попытаться получить синдицированные кредиты в крупных западных фондах или банках или подобрать другую удобную схему. К примеру, договориться о проектном финансировании с одним из российских банков, получить кредит под залог участка или других активов компании или даже выпустить облигационный заем, создать ЗПИФ под проект. Если говорить о проектах поменьше – от 2 до 10 га, то на начальном этапе строительства возможно привлечение средств дольщиков. Доля этого источника финансирования постепенно снижается, сейчас она составляет 50-60%. Однако я уверен, что 30-40% средств девелоперы и дальше будут получать от дольщиков.