Ang FZ 214 ang pinakabago. Sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang real estate at sa mga susog sa ilang mga gawaing pambatasan ng Russian Federation. Mga pagbabago sa regulasyon ng pamahalaan

Ang Pederal na Batas Blg. 2014 ay kinokontrol ang pamamaraan para sa pakikilahok sa shared-equity construction. Ang kasalukuyang bersyon ng regulasyon ay interesado sa marami, dahil ang kaalaman tungkol dito ay ginagarantiyahan ang pagsunod sa mga itinatag na pamantayan. Samakatuwid, ito ay nagkakahalaga ng pagtatanong kung ano ang hitsura ng pinakabagong edisyon ng Federal Law, kung ano ito, at kung ano ang dapat bigyang pansin.

Pederal na Batas 214 sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, kasalukuyang bersyon

Ano ang dapat mong bigyang pansin?

Ngayon, maraming tao ang nagtatanong tungkol sa pakikilahok sa paggawa ng mga gusali ng apartment. Samakatuwid, ang paksang "kasunduan sa pakikilahok sa pagbabahagi sa pagtatayo ng mga pitfalls ng Pederal na Batas 214" ay napaka-kaugnay. Ito ay nagkakahalaga ng pagbibigay ng espesyal na pansin sa kakanyahan ng kasunduan, upang malaman kung paano pinoprotektahan nito ang mga shareholder, kung anong formula ng pagkalkula ang ginagamit, kung ano ang ipinangako nito, kung ano ang garantiya nito. Ang dokumento ay dapat magbigay para sa pagwawakas nito, ang proyekto sa pagtatayo at ang kinakailangang karagdagan.

Gayundin, dapat matugunan ng sample na form ang bawat kinakailangan sa disenyo. Kung maling template o disenyo ang ginamit, maaaring ito ay isang walang prinsipyong developer at isang pekeng kontrata. Ang shareholder ay dapat na maingat na pag-aralan ang legislative act, ang buong teksto nito ay makikita sa Consultant Plus portal. Ito ay nagkakahalaga ng pagbibigay pansin sa mga pakinabang at disadvantages ng deal na ito. Kung ang mga magagandang review lamang ay nagmumula sa developer, kung gayon ang reputasyon sa ilang mga kaso ay magiging isang garantiya ng pagiging maaasahan.

Pederal na Batas 214 sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment

Sa pamamagitan ng pagtataas ng mga pondo batay sa isang kasunduan, ang mga kumpanya ng konstruksiyon ay nagtatayo at naglilipat ng pagmamay-ari ng isang apartment sa isang bagong gusali sa shareholder. Ang pagpapatupad ng naturang kasunduan ay may maraming mga panganib na kailangan mong malaman upang maprotektahan ang iyong mga karapatan at namuhunan na mga pondo.

Ibahagi ang gusali– isang anyo ng pamumuhunan sa pagtatayo ng isang gusali ng tirahan batay sa isang kontrata.

Ang relasyon sa pagitan ng shareholder at ng developer ay kinokontrol ng Batas sa Shared Construction, kung saan ang mga probisyon.

Ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido ay lumitaw mula sa sandaling ang kasunduan ay natapos, na isang tiyak na dokumento, dahil, bilang isang uri ng transaksyon, hindi ibinigay ng Civil Code ng Russian Federation.

Naglalaman ito ng mga tampok ng mga kasunduan sa kontrata, mga kasunduan sa pamumuhunan, mga bayad na serbisyo, ngunit hindi sila at may sariling mga katangian.

Ang mamumuhunan sa konstruksiyon ay maaaring pahintulutan ang mga customer na isagawa ang proyekto ng pamumuhunan, na, sa turn, ay umaakit sa developer - ang kumpanya ng konstruksiyon na nagsasagawa ng konstruksiyon.

Ang layunin ng pagtatayo ay hindi isang hiwalay na apartment, ngunit isang gusali ng tirahan, at ang pinagkakautangan ay hindi nagiging isang indibidwal na kalahok, ngunit maraming mga shareholder - mga mamamayan at legal na entity.

Ang pagtanggap ng pera (bilang isang pautang mula sa mga mamamayan) bago pumirma sa isang kasunduan ay nangangailangan ng administratibong responsibilidad ng developer.

Mga pahintulot mula sa customer para sa pagtatayo

Bilang isang patakaran, ang impormasyon ng lupa ay nai-publish din sa website ng developer, at bago magtapos ng isang kasunduan sa pakikilahok sa pagbabahagi, lahat ng mga ito ay dapat na maingat na pag-aralan.

Ang sinumang nagnanais na maging isang shareholder sa anumang yugto ng konstruksiyon ay dapat maging pamilyar sa mga sumusunod na dokumento:

• pagpaplano ng pahintulot;
• dokumentasyon ng disenyo para sa bahay;
• mga dokumento sa kanan o pag-upa sa isang plot na nakarehistro sa inireseta na paraan;
• deklarasyon ng proyekto.

• mga dokumento ng bumubuo;
• balanse sheet;
• ulat ng auditor sa mga aktibidad para sa nakaraang taon.

Dapat suriin ang permit sa gusali panahon ng bisa nito. Kung ang termino nito ay nag-expire at ang pagtatayo ay hindi pa isinasagawa, maaaring ipahiwatig nito ang pagkawala ng karapatan sa pag-upa sa site at, samakatuwid, ang imposibilidad ng pagtatapos ng isang kasunduan, paglikom ng pondo, o pagsisimula ng trabaho.

Ang isa pang mandatoryong dokumento para sa developer ay kasunduan sa garantiya o pananagutan sa seguro. Ang kawalan ng naturang kasunduan ay hindi kasama ang posibilidad na makakuha ng permiso sa pagpapaunlad at pagrehistro ng kontrata sa pagtatayo.

Deklarasyon ng proyekto para sa lugar ng konstruksiyon

Pagguhit at paglalathala ng isang deklarasyon ng proyekto para sa 14 na araw bago pumasok sa isang kasunduan sa unang kalahok, ito ay isang ipinag-uutos na kinakailangan upang simulan ang pangangalap ng mga pondo mula sa mga shareholder.

Ang deklarasyon ay isang dokumentong naglalaman ng impormasyon tungkol sa developer, kabilang ang:

• pangalan at tirahan nito;
• impormasyon tungkol sa pagpaparehistro at mga tagapagtatag;
• impormasyon tungkol sa katatagan ng pananalapi ng kumpanya;
• mga permit sa pagtatayo;
• deadline para sa pagkuha ng pahintulot na pumasok;
• proyekto ng isang gusali ng tirahan, lokasyon nito, komposisyon;
• oras ng konstruksiyon;
• karaniwang ari-arian;
• presyo;
• mga kontratista.

Ang mga tuntunin ng deklarasyon ng proyekto ay maaaring magbago kung sakaling magkaroon ng quarterly na pagbabago sa mga resulta sa pananalapi at mga account na dapat bayaran. Ang mga pagbabago ay dapat na mai-publish nang hindi lalampas sa 10 araw mula sa petsa ng kanilang pagsusumite, sa parehong pagkakasunud-sunod ng pangunahing deklarasyon.

Kung ang isang paglihis mula sa deklarasyon ay nagreresulta sa isang pagkasira sa kalidad ng inilipat na apartment sa isang lawak na ito ay nagiging hindi angkop para sa tirahan, ang kalahok ay may karapatan na hilingin na ang developer ay agad na iwasto ang mga depekto nang walang bayad, bawasan ang presyo ng apartment, o magbayad para sa mga gastos na natamo sa pagwawasto ng mga depekto ng shareholder mismo.

Mga nuances ng kasunduan para sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksiyon

Ang paksa ng kasunduan ay real estate - apartment sa loob ng isang bahay. Dapat itong ilarawan sa kontrata nang tumpak at ganap hangga't maaari.

Ang mga sumusunod na katangian ng apartment ay dapat ipahiwatig:

• address, numero sa plano ng bahay;
• lugar ng apartment, loggias, balkonahe;
• Pagkakaroon ng mga komunikasyon at kagamitan.

Dapat ipahiwatig ng kontrata ang presyo, pamamaraan ng pagbabayad, petsa ng paghahatid ng bahay, panahon ng warranty (hindi bababa sa 5 taon), paraan ng paglilipat ng apartment sa shareholder, mga kondisyon para sa pagtatapos ng apartment.

Ang kasunduan ay maaaring magbigay ng posibilidad na magbayad para sa isang apartment na itinatayo nang installment, iyon ay, sa mga tranches sa loob ng mga tuntunin na napagkasunduan ng mga partido, o sa gastos ng isang sertipiko ng pabahay, maternity capital, o mga pondo ng kredito, na kinabibilangan ng paglikha at pagpaparehistro ng isang mortgage sa pamamagitan ng puwersa ng batas.

Dapat ipahiwatig ng teksto ang:

• mga karapatan, tungkulin at pananagutan ng mga partido;
• mga paraan upang baguhin ang mga tuntunin ng kontrata;
• batayan para sa maagang pagwawakas nito.

Ang bawat kopya ng kontrata ay dapat na sinamahan ng pagpapaliwanag ng apartment sa house plan.

Ang kontrata ay nabuo sa pagsusulat, nang walang notarization, ngunit na may mandatoryong pagpaparehistro.

Maaaring mag-download ng sample na kasunduan para sa pakikilahok sa shared construction.

Pagrehistro ng estado ng kasunduan

Upang magrehistro ng isang kasunduan para sa pakikilahok sa shared construction kasama ang unang shareholder, ang mga partido ay dapat magsumite ng mga aplikasyon at magsumite ng mga sumusunod na dokumento:

Kapag nagtatayo ng isang economic-class na bahay, ang kontrata ay sinamahan ng isang kasunduan sa pagpapaunlad ng teritoryo at isang listahan ng mga mamamayan na may karapatan sa economic-class na pabahay na inaprubahan ng lokal na awtoridad.

Ang pangunahing kontrata ay nakarehistro sa oras hanggang 10 araw ng trabaho, at mga kasunod - sa loob ng 5 araw.

Mga karapatan ng mga shareholder

Ang pangunahing responsibilidad ng kalahok sa shared construction ay buo at napapanahong pagbabayad ng halagang tinukoy sa kontrata.

Mula sa sandali ng pagpaparehistro ng kasunduan, ang mga shareholder ay may mga sumusunod bilang collateral:

• plot na pag-aari ng developer;
• bahay na itinatayo sa site na ito.

Ang isang kalahok sa konstruksiyon ay may karapatang italaga sa ibang tao ang kanyang karapatan sa pag-angkin sa ilalim ng isang kontrata na may konklusyon. Dapat ipaalam sa developer ang pagtatalaga ng mga karapatan.

Kung ang kontrata sa pagtatayo ay na-notaryo, kung gayon ang kasunduan sa pagtatalaga ay iginuhit din ng isang notaryo.

Ang shareholder ay obligadong tanggapin ang nakumpletong apartment sa inireseta na paraan ayon sa transfer deed, at dapat niyang simulan ang pagtanggap nang hindi lalampas sa 7 araw ng trabaho pagkatapos makatanggap ng abiso mula sa developer, maliban kung iba ang ibinigay ng kontrata.

Sa kaganapan ng mga natukoy na kakulangan sa pagtatayo, ang shareholder ay may karapatang hilingin ang pagguhit ng isang sertipiko ng hindi pagsang-ayon ng apartment at hindi pumirma sa sertipiko ng pagtanggap.

Matapos irehistro ang pagmamay-ari ng apartment ng huling kalahok, ang lahat ng mga shareholder ay may karapatan ng ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian ng bahay.

Ang kalahok ay maaaring unilaterally na wakasan ang kontrata at hilingin mula sa developer ang pagbabalik ng perang ibinayad at kabayarang ibinigay ng batas. Kung ang mga kakulangan ay natukoy sa panahon ng warranty, ang shareholder ay may karapatan din na alisin ang mga paglabag at kabayaran.

Video: Pagsusuri ng mga tanong ng mga mamamayan tungkol sa pakikilahok sa shared-equity construction

Sa programa, sinusuri ng isang abogado ang mga madalas itanong tungkol sa esensya ng ibinahaging konstruksyon at ang mga kondisyon para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pakikilahok dito. Ang isang pagkakaiba ay ginawa sa pagitan ng ganitong uri ng kasunduan at paunang pagbili at pagbebenta.

Ang pagbili ng bagong bahay ay palaging isang malaking gastos, maging ito ay pagbili ng real estate sa pangalawang merkado o paglahok sa shared construction. Parehong ang una at pangalawang kaso ay may kanilang hindi mapag-aalinlanganang mga pakinabang at, siyempre, mga pitfalls.

Ibahagi ang gusali. Ano ito?

Ang shared construction ay isang espesyal na anyo ng aktibidad sa pamumuhunan, kung saan ang developer ay umaakit ng mga pondo mula sa mga mamamayan (mas madalas, mga organisasyon) para sa pagtatayo ng isang partikular na ari-arian.

Ang mga taong namuhunan sa prosesong ito ay awtomatikong nagiging kalahok sa shared construction o shareholders. At ang isang kontrata ay natapos sa pagitan ng kumpanya ng developer at sa kanila, at ang pagtatayo ng pasilidad ay isinasagawa sa batayan nito.

Sa isang pinasimpleng anyo, ganito ang hitsura ng ibinahaging proseso ng konstruksiyon:

• Ang developer ay umuupa/bumili ng plot para sa pagtatayo ng real estate.
• Ang isang kasunduan sa pakikilahok sa pagbabahagi ay natapos sa mga shareholder.
• Ang mga shareholder ay binabayaran nang installment ang napagkasunduang halaga ng kanilang bahagi sa ari-arian.
• Matapos maisagawa ang pasilidad, ang pabahay ay magiging pag-aari ng mga kalahok sa shared construction.

Alexander Marushchenko Matandang abogado

Mahalagang huwag magkamali sa pagpili ng isang developer mula sa simula, upang sa paglaon ay hindi mo na kailangang bilangin ang multa at humingi ng refund ng iyong pera. Bigyang-pansin ang impormasyong ibinigay ng developer. Pagmamay-ari ba niya ang development land o inuupahan? Mayroon bang mga garantiya sa bangko? Ang bawat maliit na detalye ay maaaring magsabi ng higit pa kaysa sa departamento ng pagbebenta ng developer. Para sa kanila, ang pangunahing bagay ay ang pagbebenta, ang makukuha mo mamaya ay hindi nila negosyo.

Mga kalahok sa shared construction

Kapag nagsasagawa ng ibinahaging konstruksyon, maraming partido ang kasangkot sa proseso. Alamin natin kung sino ang kalahok dito at kung sino ang maaaring kumilos bilang bawat isa sa mga partido.

• Ang unang partido ay ang developer. Ito ay isang tiyak na legal na entity na maaaring umiral sa anumang organisasyonal at legal na anyo. Ang taong ito ay may karapatan sa isang partikular na lupain (o legal na nagpapaupa nito) at nakikibahagi sa pangangalap ng mga pondo mula sa mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon upang makabuo ng ilang bagay sa real estate sa plot na ito - karaniwang mga gusali ng apartment.

Gumagana ang developer sa loob ng balangkas ng nauugnay na batas at mayroon ng lahat ng kinakailangang permit sa pagtatayo. Dapat munang i-publish ng developer ang deklarasyon ng proyekto sa media upang makapagsagawa ng konstruksyon.

• Ang isang shareholder ay, nang naaayon, isang kalahok sa ibinahaging konstruksyon, isang taong nagpasya na kumuha ng direktang pakikilahok sa pananalapi sa konstruksiyon na ito. Kadalasan ito ay isang indibidwal, ngunit sa ilang mga sitwasyon maaari rin itong maging isang legal na entity.

Ang shareholder ay nagbibigay sa developer ng mga kinakailangang mapagkukunang pinansyal, na ginagamit para sa pagtatayo ng real estate - at inaangkin ang karagdagang pagmamay-ari ng pabahay na ito. Upang ilagay ito nang simple, ang shareholder ay isang mamumuhunan na namumuhunan sa konstruksiyon batay sa isang espesyal na kasunduan sa pamumuhunan -.

Ang mga relasyon at karapatan ng mga partido ay kinokontrol ng kasunduan, gayundin ng batas. Ang kasunduan na pinapasok ng mga kalahok ay malinaw at malinaw na nagsasaad ng mga sumusunod na bagay:

• Ang layunin ng kasunduan, na tinutukoy sa dokumentasyon ng proyekto at pagkatapos ay inilipat sa shareholder.

• Ang presyo ng bagay, pati na rin ang mga kondisyon at pamamaraan para sa pagbabayad nito.

• Ang tagal ng panahon kung kailan ang bagay ng kasunduan ay isasagawa at ililipat sa shareholder.

• Iba pang aspeto ng relasyon ng dalawang partido.

Maraming mga aspeto ng mga relasyon ang kinokontrol ng batas, lalo na, nagtatakda ito ng medyo mahigpit na mga kinakailangan para sa pagtugon sa mga deadline para sa pagkumpleto ng trabaho.

Kung hindi sila sinusunod, ang shareholder ay may karapatan.

Ang parehong ay maaaring mangyari kung ang kalidad ng konstruksiyon ay nakompromiso at isang bilang ng iba pang mga sitwasyon. Gayundin, ang shareholder ay may karapatan na makatanggap ng pinaka kumpleto at maaasahang impormasyon tungkol sa proyekto ng konstruksiyon.

Nakabahaging bagay sa konstruksyon

Isaalang-alang natin kung aling mga bagay ang mga object ng shared construction.

Kung susundin mo ang batas, ang isang shared construction object ay isang residential o non-residential na lugar, pati na rin ang common property sa anumang real estate (pangunahin sa mga apartment building), na napapailalim sa paglipat sa shareholder pagkatapos ng pahintulot na ilagay ang real estate sa operasyon ay natanggap.

Ang pasilidad na ito ay tiyak na itinatayo gamit ang mga pondo ng mga shareholder. Iyon ay, sa madaling salita, halos anumang lugar, kabilang ang mga bahagi ng anumang iba pang ari-arian ng real estate, ay maaaring maging object ng shared construction.

Mga panganib ng ibinahaging konstruksyon - kung ano ang dapat bigyang pansin

Ang ibinahaging konstruksyon ay maaaring kumikita at maprotektahan mula sa punto ng view ng batas, ngunit hindi nito inaalis ang ilang mga panganib na likas dito. Una sa lahat, ito ay hindi tapat na pag-uugali sa bahagi ng developer.

Maaari siyang gumamit ng iba't ibang mga pakana ng kahina-hinalang legalidad. Marami sa kanila ay labag sa batas, marami ang ginagawa gamit ang iba't ibang "butas" sa batas, na, sa pamamagitan ng paraan, itinuturing pa rin ng maraming abogado na medyo malabo hanggang ngayon. Cm.

Narito ang ilang mga opsyon para sa kung paano malinlang ang isang shareholder:

• Maaaring isagawa ang dobleng pagbebenta ng mga karapatan para sa parehong apartment sa ilang shareholder nang sabay-sabay.

• Pwede ang developer humingi ng paunang kasunduan, na hindi nangangailangan ng anumang mga obligasyon sa pagtatayo. Maaaring mangako ang isang developer na papasok sa isang master purchase agreement kapag nakumpleto na ang isang property, ngunit maaaring mabigo ito sa huli.

• Maaaring hilingin ng developer na bilhin ang bill of exchange sa halip na tapusin ang pangunahing kontrata. Ang panukalang batas ay may legal na puwersa, ngunit hindi nagbibigay ng mga karapatan sa apartment. Gayundin, kung ang developer ay nalugi, hindi na posible na maibalik ang pera.

• Ang isang gusali ng apartment ay maaaring itayo sa isang kapirasong lupa na inilaan para sa indibidwal na konstruksyon - bilang isang resulta, ang naturang ari-arian ay maaaring masira sa pamamagitan ng desisyon ng korte.

Posibleng lilitaw ang mga bagong gray na scheme sa hinaharap, na malalagay din sa panganib ang matagumpay na pagkuha ng real estate.

Alexander Marushchenko Matandang abogado

Ang remote control ay isang paraan upang malutas ang mga problema sa pabahay ng mga mamamayan sa pamamagitan ng pagpopondo sa pagtatayo sa kanilang sariling gastos.

Sa ganitong paraan maaari kang bumili ng isang apartment sa halos 1/3 na mas mura kaysa sa isang katulad, ngunit handa na.

Mga paraan para makabili ng bahay

Ang mga pakinabang para sa shareholder ay na siya ay:

Mga negatibong panig:

Video: lahat ng bagay tungkol sa kasunduan para sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon

Mga legal na aksyon

Ang pangunahing dokumento ng regulasyon na kumokontrol sa ibinahaging pakikilahok ng mga mamamayan sa pagtatayo ng pabahay ay.

Ang batas na ito ay kinokontrol:

Ang ugnayan sa pagitan ng kumpanya ng konstruksiyon at ng shareholder ay kinokontrol ng isang shared construction agreement.

Kung ang DDU ay kulang ng kahit isa sa mga probisyon sa itaas, ito ay ituturing na hindi wasto.

Equity na pakikilahok sa Russia

Sa isang pinasimpleng anyo, ang proseso ay ganito:

Kung mayroong ilang mga opsyon para sa pagpapalit ng equity participation sa iba, hindi gaanong peligrosong paraan ng pagbili ng bahay.

Sa pagtatayo ng bahay

Ang pakikilahok ay maaaring isagawa ayon sa mga sumusunod na prinsipyo:

Konklusyon ng isang kasunduan

Sa Art. 4 ng Batas Blg. 214-FZ ay nagsasaad na ang DDU ay magkakabisa mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado nito.

Ang kasunduan ay dapat maglaman ng sumusunod na impormasyon:

Kung wala ang mandatoryong impormasyong ito, ang DDU ay itinuturing na hindi wasto.

Pagpaparehistro ng estado

Ang ganitong mga kapangyarihan ay binigay sa Rosreestr.

Para sa pagpaparehistro, ang shareholder at ang developer ay dapat magbigay ng mga dokumento.

Kinakailangan ng shareholder na:

1. Aplikasyon para sa pagpaparehistro ng estado.
2. Ang kontrata mismo.
3. aplikante at mga kopya ng ilang pahina.
4. Kontrata ng karapatan sa paghahabol. Ang dokumentong ito ay ipinakita lamang kung ang pabahay ay binili gamit ang mga pondo ng kredito.
5. ang asawa ng aplikante upang makumpleto ang transaksyon.
6. . Maaaring kailanganin ito sa ilang mga kaso.
7. Mga dokumento na may detalyadong paglalarawan ng ari-arian na binibili. Ang dokumentong ito ay dapat makuha mula sa developer.
8. tungkol sa pagbabayad ng tungkulin.

Ang nag-develop ay nagpapakita ng:

• parehong pahayag;
• sertipiko ng developer bilang isang legal na entity;
• mga dokumento ng bumubuo;
• isang wastong permit sa gusali;
• isang real estate object na gagawin (o ginagawa na) kasama ng mga pamumuhunan mula sa mga mamamayan.

Ang kasunduan ay dapat na nakarehistro sa loob ng mga takdang panahon na itinatag ng:

Seguro sa Pananagutan

Walang prinsipyong developer

Alinsunod sa kasalukuyang batas, kung ang developer ay hindi tumupad sa mga obligasyon nito, ang shareholder ay maaaring:

Accrual ng mga parusa

Maaari itong hilingin mula sa developer:

Ang halaga ng multa para sa bawat araw ng pagkaantala ay hindi maaaring lumampas sa 1/300 ng refinancing rate ng Central Bank ng Russian Federation mula sa presyo ng kontrata sa araw na naganap ang pagkaantala.

At dahil ang partido sa pagsugpo ay isang indibidwal, ang halaga ng parusa ay doble.

Paghahain ng claim

Marami sa atin ang nakarinig tungkol sa shared construction, bagama't minsan hindi natin naiintindihan kung ano ang ibig sabihin ng terminong ito. Ang isang regular na pagbili at pagbebenta ay nagsasangkot ng kumpletong paglipat ng mga pondo mula sa bumibili patungo sa nagbebenta, pagkatapos nito ay nagbabago ang may-ari ng living space. Sa kaso ng ibinahaging konstruksyon, ang mamimili ay bumili ng isang apartment "sa larawan" dahil wala pa ito. Nakakatakot, mapanganib? ...