FZ 214 جدیدترین است. در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی و سایر املاک و مستغلات و در مورد اصلاحات برخی از قوانین قانونی فدراسیون روسیه. تغییرات در مقررات دولتی

قانون فدرال شماره 2014 روند مشارکت در ساخت و ساز سهام مشترک را تنظیم می کند. نسخه فعلی مقررات مورد علاقه بسیاری است، زیرا دانش آن مطابقت با استانداردهای تعیین شده را تضمین می کند. بنابراین، ارزش این را دارد که بپرسیم آخرین ویرایش قانون فدرال چگونه است، چه چیزی است و به چه چیزی باید توجه کرد.

قانون فدرال 214 در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک، نسخه فعلی

به چه چیزی باید توجه کرد؟

امروزه بسیاری از مردم در مورد مشارکت در تولید ساختمان های آپارتمانی سوال می کنند. بنابراین، موضوع "توافق مشارکت سهام در ساخت تله های قانون فدرال 214" بسیار مرتبط است. شایان ذکر است که به ماهیت توافقنامه توجه ویژه ای داشته باشید تا دریابید که چگونه از سهامداران محافظت می کند ، از چه فرمول محاسبه ای استفاده می شود ، چه چیزی را وعده می دهد ، چه تضمینی می دهد. سند باید خاتمه آن، پروژه ساخت و ساز و اضافه لازم را ارائه دهد.

همچنین، فرم نمونه باید هر یک از الزامات طراحی را برآورده کند. اگر از قالب یا طرح اشتباه استفاده شده باشد، ممکن است یک توسعه دهنده بی پروا و یک قرارداد جعلی باشد. سهامدار باید قانون قانونی را به دقت مطالعه کند که متن کامل آن را می توانید در پورتال Consultant Plus مشاهده کنید. توجه به مزایا و معایب این معامله خالی از لطف نیست. اگر فقط نظرات خوب از طرف توسعه دهنده باشد، شهرت در برخی موارد ضامن قابلیت اطمینان خواهد بود.

قانون فدرال 214 در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک ساختمان های آپارتمانی

شرکت های ساختمانی با جمع آوری سرمایه بر اساس توافق نامه اقدام به ساخت و واگذاری مالکیت آپارتمان در ساختمان جدید به سهامدار می کنند. اجرای چنین قراردادی خطرات زیادی دارد که برای حفظ حقوق و وجوه سرمایه گذاری شده خود باید از آنها آگاه باشید.

ساختمان را به اشتراک بگذارید- نوعی سرمایه گذاری در ساخت یک ساختمان مسکونی بر اساس قرارداد.

روابط بین سهامدار و سازنده توسط قانون ساخت و ساز مشترک تنظیم می شود که مفاد آن تنظیم می شود.

حقوق و تعهدات طرفین از لحظه انعقاد قرارداد که یک سند خاص است ناشی می شود، زیرا به عنوان یک نوع معامله، توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه پیش بینی نشده است.

این شامل ویژگی های قراردادهای قرارداد، قراردادهای سرمایه گذاری، خدمات پرداخت شده است، اما آنها نیستند و ویژگی های خاص خود را دارند.

سرمایه گذار ساخت و ساز می تواند به مشتریان اجازه دهد تا پروژه سرمایه گذاری را انجام دهند، که به نوبه خود، توسعه دهنده - شرکت ساختمانی که ساخت و ساز را انجام می دهد، جذب می کند.

هدف ساخت و ساز یک آپارتمان جداگانه نیست، بلکه یک ساختمان مسکونی است و طلبکار نه یک شرکت کننده فردی، بلکه بسیاری از سهامداران - شهروندان و اشخاص حقوقی است.

پذیرش پول (به عنوان وام از شهروندان) قبل از امضای قرارداد مستلزم مسئولیت اداری توسعه دهنده است.

مجوز از مشتری برای ساخت و ساز

به عنوان یک قاعده، اطلاعات زمین نیز در وب سایت توسعه دهنده منتشر می شود و قبل از انعقاد قرارداد مشارکت سهام، باید همه آنها به دقت مورد مطالعه قرار گیرند.

هرکسی که می خواهد در هر مرحله از ساخت و ساز سهامدار شود باید با اسناد زیر آشنا شود:

• مجوز توسعه؛
• اسناد طراحی برای خانه؛
• اسناد مربوط به حق یا اجاره به یک قطعه ثبت شده به روش مقرر.
• اعلامیه پروژه

• اسناد تشکیل دهنده؛
• ترازنامه؛
• گزارش حسابرس از فعالیت های سال گذشته

پروانه ساختمان باید بررسی شود مدت اعتبار آن. اگر مدت آن منقضی شده باشد و ساخت و ساز در حال انجام نباشد، این ممکن است نشان دهنده از بین رفتن حق اجاره سایت و در نتیجه عدم امکان انعقاد قرارداد، جمع آوری سرمایه یا شروع کار باشد.

یکی دیگر از اسناد اجباری برای توسعه دهنده است ضمانت نامه یا قرارداد بیمه مسئولیت. عدم وجود چنین توافقی امکان اخذ مجوز توسعه و ثبت قرارداد ساخت و ساز را منتفی می کند.

بیانیه پروژه برای سایت ساخت و ساز

تنظیم و انتشار اظهارنامه پروژه برای 14 روزقبل از انعقاد قرارداد با اولین شرکت کننده، این یک الزام اجباری برای شروع جمع آوری وجوه از دارندگان سهام است.

این بیانیه سندی است که حاوی اطلاعاتی درباره توسعه دهنده است، از جمله:

• نام و آدرس آن؛
• اطلاعات در مورد ثبت نام و بنیانگذاران؛
• اطلاعات در مورد ثبات مالی شرکت؛
• مجوزهای ساختمانی؛
• مهلت دریافت مجوز ورود؛
• پروژه یک ساختمان مسکونی، مکان، ترکیب آن؛
• زمان ساخت؛
• اموال عمومی؛
• قیمت؛
• پیمانکاران.

شرایط اظهارنامه پروژه ممکن است در صورت تغییرات فصلی در نتایج مالی و حساب های پرداختنی تغییر کند. تغییرات باید حداکثر تا قبل از آن منتشر شود 10 روزاز تاریخ تسلیم آنها به همان ترتیب اظهارنامه اصلی.

اگر انحراف از اظهارنامه منجر به وخامت کیفیت آپارتمان منتقل شده به حدی شود که برای سکونت نامناسب شود، شرکت کننده حق دارد از سازنده بخواهد فوراً عیوب را به طور رایگان اصلاح کند و قیمت آن را کاهش دهد. آپارتمان، و یا پرداخت هزینه های انجام شده در اصلاح عیوب توسط خود سهامدار.

تفاوت های ظریف توافق برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک

موضوع قرارداد املاک است – آپارتمان در یک خانه. باید تا حد امکان دقیق و کامل در قرارداد توضیح داده شود.

ویژگی های زیر آپارتمان باید نشان داده شود:

• آدرس، شماره در نقشه خانه؛
• مساحت آپارتمان، لجیا، بالکن؛
• در دسترس بودن ارتباطات و تجهیزات.

در قرارداد باید قیمت، روش پرداخت، تاریخ تحویل خانه، مدت گارانتی (حداقل 5 سال)، نحوه واگذاری آپارتمان به سهامدار، شرایط تکمیل آپارتمان ذکر شود.

این توافقنامه ممکن است امکان پرداخت اقساط آپارتمان در حال ساخت را فراهم کند، یعنی به صورت اقساط در شرایط مورد توافق طرفین، یا به هزینه گواهی مسکن، سرمایه زایمان یا وجوه اعتباری، که مستلزم ایجاد و ثبت وام مسکن به موجب قانون.

متن باید نشان دهد:

• حقوق، وظایف و مسئولیت های طرفین؛
• راه های تغییر شرایط قرارداد؛
• دلایل فسخ زودهنگام آن

هر نسخه از قرارداد باید همراه با توضیح آپارتمان در نقشه خانه باشد.

قرارداد تنظیم شده است در نوشتار، بدون محضر اما با ثبت نام اجباری.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مشترک قابل دانلود است.

ثبت دولتی توافقنامه

برای ثبت قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مشترک با سهامدار اول، طرفین باید درخواست خود را ارسال کرده و مدارک زیر را ارائه کنند:

هنگام ساخت یک خانه در کلاس اقتصادی، قرارداد با توافقنامه ای در مورد توسعه قلمرو و لیستی از شهروندانی که حق مسکن در کلاس اقتصادی را تأیید می کنند، همراه است.

قرارداد اولیه به موقع ثبت می شود تا 10 روز کاری، و موارد بعدی - ظرف 5 روز.

حقوق سهامداران

مسئولیت اصلی شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک، پرداخت کامل و به موقع مبلغ تعیین شده در قرارداد می باشد.

سهامداران از لحظه ثبت قرارداد دارای وثیقه زیر هستند:

• قطعه متعلق به توسعه دهنده؛
• خانه در حال ساخت در این سایت

یک شرکت کننده در ساخت و ساز این حق را دارد که حق ادعای خود را طبق قرارداد با انعقاد به شخص دیگری واگذار کند. توسعه دهنده باید از واگذاری حقوق مطلع شود.

اگر قرارداد ساخت محضری شده باشد، قرارداد واگذاری نیز توسط سردفتر تنظیم می شود.

سهامدار موظف است طبق سند نقل و انتقال آپارتمان تکمیل شده را به ترتیب مقرر بپذیرد و حداکثر تا قبل از شروع به پذیرش اقدام کند. 7 روز کاریپس از دریافت اخطار از توسعه دهنده، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری پیش بینی شده باشد.

در صورت شناسایی نواقص ساختمانی، سهامدار حق دارد تقاضای تنظیم گواهی عدم انطباق آپارتمان و عدم امضای گواهی پذیرش را داشته باشد.

پس از ثبت مالکیت آپارتمان آخرین شرکت کننده، کلیه سهامداران حق مالکیت مشاع بر ملک مشاع خانه را دارند.

شرکت کننده می تواند به طور یکجانبه قرارداد را فسخ کرده و از سازنده درخواست استرداد وجه پرداختی و غرامت مقرر در قانون را داشته باشد. در صورت شناسایی نواقص در مدت گارانتی، سهامدار نیز حق رفع تخلفات و دریافت خسارت را دارد.

ویدئو: تجزیه و تحلیل سوالات شهروندان در مورد مشارکت در ساخت و ساز سهام مشترک

در این برنامه، یک وکیل به بررسی سوالات متداول در مورد ماهیت ساخت و ساز سهام مشترک و شرایط انعقاد قرارداد مشارکت در آن می پردازد. بین این نوع قرارداد و خرید و فروش اولیه تمایز قائل می شود.

خرید یک خانه جدید همیشه یک هزینه بزرگ است، چه خرید ملک در بازار ثانویه یا شرکت در ساخت و ساز مشترک. هر دو مورد اول و دوم فواید و البته دام های بی شک خود را دارند.

ساختمان را به اشتراک بگذارید این چیه؟

ساخت و ساز مشترک شکل خاصی از فعالیت های سرمایه گذاری است که در آن توسعه دهنده وجوهی را از شهروندان (کمتر سازمان ها) برای ساخت یک ملک خاص جذب می کند.

افرادی که در این فرآیند سرمایه گذاری کرده اند به طور خودکار در ساخت و ساز مشترک یا سهامداران شرکت می کنند. و قراردادی بین شرکت توسعه دهنده و آنها منعقد می شود و ساخت تاسیسات بر اساس آن انجام می شود.

در یک شکل ساده، فرآیند ساخت و ساز مشترک به این صورت است:

• سازنده زمینی را برای ساخت و ساز املاک اجاره/خرید می کند.
• قرارداد مشارکت سهام با سهامداران منعقد می شود.
• سهامداران ارزش توافق شده سهم خود در ملک را به صورت اقساطی پرداخت می کنند.
• پس از بهره برداری از تسهیلات، مسکن به مالکیت شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک تبدیل می شود.

الکساندر ماروشنکووکیل ارشد

مهم این است که از ابتدا در انتخاب توسعه دهنده اشتباه نکنید تا بعداً مجبور به محاسبه جریمه و درخواست بازپرداخت پول خود نشوید. به اطلاعات ارائه شده توسط توسعه دهنده بسیار توجه کنید. آیا او مالک زمین توسعه است یا آن را اجاره می دهد؟ آیا ضمانت نامه بانکی وجود دارد؟ هر جزئیات کوچکی می تواند بیشتر از بخش فروش توسعه دهنده بگوید. برای آنها، مهمترین چیز فروش است، چیزی که بعداً به دست می آورید، کار آنها نیست.

شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک

هنگام انجام ساخت و ساز مشترک، چندین طرف در این فرآیند شرکت دارند. بیایید بفهمیم چه کسی در آن شرکت می کند و چه کسی می تواند به عنوان هر یک از طرفین عمل کند.

• طرف اول توسعه دهنده است. یک شخص حقوقی معین است که می تواند به هر شکل سازمانی و قانونی وجود داشته باشد. این شخص حق داشتن یک قطعه زمین خاص را دارد (یا به طور قانونی آن را اجاره می کند) و به جمع آوری وجوه از شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک مشغول است تا برخی از اشیاء املاک و مستغلات را در این قطعه بسازد - معمولاً ساختمان های آپارتمانی.

سازنده در چارچوب قوانین مربوطه فعالیت می کند و کلیه مجوزهای ساخت و ساز لازم را دارد. سازنده ابتدا باید بیانیه پروژه را در رسانه ها منتشر کند تا بتواند ساخت و ساز را انجام دهد.

• بر این اساس، سهامدار یک شرکت کننده در ساخت و ساز مشترک است، شخصی که تصمیم به مشارکت مالی مستقیم در این ساخت و ساز دارد. معمولاً این یک شخص است، اما در برخی شرایط می تواند یک شخص حقوقی نیز باشد.

سهامدار منابع مالی لازم را در اختیار توسعه‌دهنده قرار می‌دهد که برای ساخت املاک و مستغلات استفاده می‌شود - و ادعای مالکیت بیشتر این مسکن را دارد. به بیان ساده، سهامدار یک سرمایه گذار است که بر اساس یک قرارداد سرمایه گذاری تخصصی در ساخت و ساز سرمایه گذاری می کند -.

روابط و حقوق طرفین با توافق و همچنین قانون تنظیم می شود. توافق نامه ای که شرکت کنندگان منعقد می کنند به وضوح و بدون ابهام موارد زیر را بیان می کند:

• موضوع توافق نامه که در اسناد پروژه تعیین می شود و متعاقباً به سهامدار منتقل می شود.

• قیمت شیء و همچنین شرایط و نحوه پرداخت آن.

• مدت زمانی که موضوع قرارداد به بهره برداری می رسد و به سهامدار منتقل می شود.

• سایر جنبه های روابط بین دو طرف.

بسیاری از جنبه های روابط توسط قانون تنظیم می شود، به ویژه، الزامات کاملاً سختگیرانه ای را برای رعایت مهلت های تکمیل کار تعیین می کند.

اگر رعایت نشود سهامدار حق دارد.

اگر کیفیت ساخت و ساز و تعدادی شرایط دیگر به خطر بیفتد، همین اتفاق می افتد. همچنین سهامدار حق دریافت کامل ترین و معتبرترین اطلاعات پروژه ساختمانی را دارد.

شی ساختمانی مشترک

بیایید در نظر بگیریم که کدام اشیا اشیاء ساخت مشترک هستند.

اگر از قانون پیروی کنید، یک شی ساختمانی مشترک یک محل مسکونی یا غیر مسکونی و همچنین دارایی مشترک در هر گونه املاک و مستغلات (عمدتاً در ساختمان های آپارتمانی) است که پس از مجوز برای واگذاری ملک قابل واگذاری به سهامدار است. به بهره برداری رسیده است.

این تاسیسات قطعا با سرمایه سهامداران در حال ساخت است. به عبارت ساده، تقریباً هر محل، از جمله مواردی که در هر ملک دیگری گنجانده شده است، می تواند یک هدف ساخت و ساز مشترک باشد.

خطرات ساخت و ساز مشترک - به چه چیزی باید توجه کرد

ساخت و ساز مشترک می تواند سودآور باشد و از نظر قانون محافظت شود، اما این خطرات خاصی را که در آن ذاتی است از بین نمی برد. اول از همه، این رفتار ناصادقانه از سوی توسعه دهنده است.

او ممکن است به طرح های مختلف قانونی مشکوک متوسل شود. بسیاری از آنها به سادگی غیرقانونی هستند، بسیاری از آنها با استفاده از "حفره های" مختلف در قانون انجام می شوند، که به هر حال، بسیاری از وکلا هنوز تا به امروز کاملا مبهم می دانند. سانتی متر. .

در اینجا چندین گزینه برای فریب دادن سهامدار وجود دارد:

• فروش مضاعف حقوق ممکن است انجام شودبرای یک آپارتمان به چندین سهامدار در یک زمان.

• توسعه دهنده می تواند درخواست یک توافق اولیه، که هیچ گونه تعهدی در ساخت ندارد. یک توسعه دهنده ممکن است قول دهد که پس از تکمیل یک ملک، یک قرارداد خرید اصلی منعقد کند، اما در نهایت ممکن است این کار را انجام ندهد.

• توسعه دهنده ممکن است به جای انعقاد قرارداد اصلی، درخواست خرید برات را داشته باشد. این لایحه دارای قدرت قانونی است، اما حقوقی به آپارتمان نمی دهد. همچنین در صورت ورشکستگی سازنده، حتی امکان پس گرفتن پول نیز وجود نخواهد داشت.

• یک ساختمان آپارتمانی را می توان در قطعه زمینی که برای ساخت و ساز فردی در نظر گرفته شده ساخته شود - در نتیجه، چنین ملکی حتی می تواند با تصمیم دادگاه تخریب شود.

این امکان وجود دارد که طرح های خاکستری جدیدی در آینده ظاهر شود که کسب موفقیت آمیز املاک را نیز به خطر می اندازد.

الکساندر ماروشنکووکیل ارشد

کنترل از راه دور راهی برای حل مشکلات مسکن شهروندان با تامین مالی ساخت و ساز با هزینه شخصی آنهاست.

به این ترتیب می توانید یک آپارتمان با قیمتی حدود 1/3 ارزان تر از آپارتمان مشابه، اما از قبل آماده خریداری کنید.

راه های خرید خانه

مزایای سهامدار این است که:

جنبه های منفی:

ویدئو: همه چیز در مورد توافق برای مشارکت در ساخت و ساز مشترک

اعمال حقوقی

سند اصلی تنظیم کننده مشارکت مشترک شهروندان در ساخت و ساز مسکن است.

این قانون مقرر می دارد:

روابط بین شرکت ساختمانی و سهامدار توسط یک قرارداد ساخت و ساز مشترک تنظیم می شود.

اگر DDU فاقد حداقل یکی از مقررات فوق باشد، نامعتبر تلقی می شود.

مشارکت سهام در روسیه

در یک فرم ساده، روند به این صورت است:

اگر چندین گزینه برای جایگزینی مشارکت سهام با سایر روش‌های کم خطرتر برای خرید خانه وجود دارد.

در ساختن خانه

مشارکت می تواند بر اساس اصول زیر انجام شود:

انعقاد قرارداد

در هنر. 4 قانون شماره 214-FZ بیان می کند که DDU از لحظه ثبت نام دولتی آن لازم الاجرا می شود.

قرارداد باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

بدون این اطلاعات اجباری، DDU نامعتبر در نظر گرفته می شود.

ثبت نام دولتی

چنین اختیاراتی در اختیار Rosreestr قرار دارد.

برای ثبت نام، هم دارنده سهام و هم توسعه دهنده باید مدارکی ارائه دهند.

سهامدار موظف است:

1. درخواست ثبت نام دولتی
2. خود قرارداد.
3. متقاضی و کپی از چندین صفحه.
4. قرارداد حق دعوی. این سند تنها در صورتی ارائه می شود که مسکن با استفاده از وجوه اعتباری خریداری شود.
5. همسر متقاضی برای تکمیل معامله.
6. . ممکن است در برخی موارد مورد نیاز باشد.
7. اسنادی با شرح دقیق ملک در حال خرید. این سند باید از توسعه دهنده گرفته شود.
8. در مورد پرداخت وظیفه

توسعه دهنده ارائه می دهد:

• همان بیانیه؛
• گواهی توسعه دهنده به عنوان یک شخص حقوقی؛
• اسناد تشکیل دهنده؛
• پروانه ساختمانی معتبر؛
• یک شی املاک و مستغلات که همراه با سرمایه گذاری شهروندان ایجاد می شود (یا در حال ساخت است).

قرارداد باید در مدت زمان تعیین شده توسط:

بیمه مسئولیت

توسعه دهنده بی پروا

مطابق با قوانین فعلی، اگر توسعه دهنده به تعهدات خود عمل نکند، سهامدار می تواند:

تعلق جریمه

می توان آن را از توسعه دهنده درخواست کرد:

مبلغ جریمه برای هر روز تاخیر نمی تواند از 1/300 نرخ بازپرداخت بانک مرکزی فدراسیون روسیه از قیمت قرارداد در روز تاخیر تجاوز کند.

و از آنجایی که طرف سرکوب فردی است، میزان جریمه دو برابر می شود.

طرح دعوی

بسیاری از ما در مورد ساخت و ساز مشترک شنیده ایم، اگرچه گاهی اوقات حتی معنای این اصطلاح را نمی فهمیم. خرید و فروش معمولی شامل انتقال کامل وجوه از خریدار به فروشنده است که پس از آن صاحب فضای زندگی تغییر می کند. در مورد ساخت و ساز مشترک، خریدار یک آپارتمان "در تصویر" خریداری می کند زیرا هنوز وجود ندارد. ترسناک، خطرناک؟ ...