Acte pentru obtinerea unui depozit pentru un apartament. Cum să solicitați un depozit pentru un apartament: o viziune profesională. Ce este mai bine - un depozit sau o plată în avans?

„Depozit la cumpărarea unui eșantion de apartament” - această solicitare se adresează motoarelor de căutare de către cetățenii care doresc să oficializeze o astfel de tranzacție în conformitate cu toate regulile. La urma urmei, un depozit întocmit după model la cumpărarea unui apartament vă va ajuta să nu pierdeți o opțiune bună dacă din anumite motive este imposibil să plătiți întreaga sumă dintr-o dată. Articolul nostru vă va spune cât de aplicabil este acest lucru într-o tranzacție de cumpărare și vânzare de locuințe și cum este procesată depozitul.

Este posibil să descărcați un contract de depozit la achiziționarea unui apartament și este necesar să faceți acest lucru?

Înainte de a vorbi despre utilizarea unui astfel de acord atunci când cumpărați un apartament, trebuie să înțelegeți ce este acesta. La paragraful 1 al art. 380 din Codul civil al Federației Ruse oferă o definiție a conceptului însuși de depozit: vorbim despre o sumă de bani transferată de o parte la contract către cealaltă în schimbul îndeplinirii unei obligații bănești care decurge din un acord încheiat între ei. Cu alte cuvinte, depozitul reprezintă o anumită garanție că contractul încheiat ulterior între părți va fi corect executat. Este întocmit în scris, iar un eșantion pentru un contract de depozit la achiziționarea unui apartament poate fi găsit pe multe site-uri.

Întrucât depozitul este o măsură de siguranță, care se formalizează printr-un acord adițional valabil pentru ambele părți, în cazul neîndeplinirii termenilor contractului principal (în cazul nostru, contractul de cumpărare și vânzare), cumpărătorul pierde suma a depozitului; in cazul in care conditiile nu sunt indeplinite de catre vanzator, acesta va trebui sa returneze cumparatorului depozitul primit in suma dubla. La prima vedere, totul este clar și necomplicat, dar din punct de vedere legal, totul nu este atât de simplu.

Contract de vânzare-cumpărare a unui apartament, în conformitate cu clauza 2 a art. 558 din Codul civil al Federației Ruse se consideră încheiată din momentul înregistrării sale de stat. Totuși, din 2013, nu s-au înregistrat contracte, ci doar transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, aceasta înseamnă că tranzacția se consideră finalizată numai după ce cumpărătorul a dobândit integral dreptul de proprietate asupra apartamentului achiziționat.

Practica actuală de cumpărare și vânzare de apartamente arată că depozitul este adesea transferat în etapa încheierii unui acord preliminar. Adevărat, această condiție a apărut în țara noastră cu mâna ușoară a agenților imobiliari, care în cea mai mare parte nu au o educație juridică și acționează „cum au predat colegii lor” sau „în mod intuitiv”. Astfel, modelul unui contract de depozit pentru achiziționarea unui apartament, utilizat pe scară largă în tranzacții, este oarecum discutabil din punct de vedere juridic.

Este posibil să conveniți asupra unui avans la achiziționarea unui apartament?

După cum probabil ați înțeles deja, nu există de fapt nici un exemplu de depozit la cumpărarea unui apartament, pe care mulți oameni îl caută pe internet și nu pot exista. Cum se face atunci o plată în avans ca parte a costului de metri pătrați achiziționați?

Nu-ți cunoști drepturile?

Aici trebuie avut în vedere că Codul civil nu definește deloc un astfel de lucru drept avans. În literatura de specialitate, se interpretează ca o plată în avans efectuată în temeiul contractului încheiat înainte de termenul limită pentru îndeplinirea integrală a obligațiilor de către părți. Astfel, un avans (plata în avans) poate avea loc numai dacă acordul a fost deja încheiat, dar îndeplinirea efectivă a obligațiilor are loc ulterior (de exemplu, dacă părțile la acord au prevăzut transferul proprietății și plata acesteia nu la data momentul încheierii tranzacției, dar în viitor).

Deși trebuie spus cum un avans în practica judiciară este adesea interpretat ca un depozit făcut de un cumpărător eșuat în cadrul unui acord preliminar sau fără unul. Cu toate acestea, potrivit majorității experților juridici, este mai corect să o calificăm drept îmbogățire fără justă cauză, adică primirea de către o persoană a unui venit la care nu avea dreptul nici prin lege, nici ca urmare a unei tranzacții încheiate - și in acest caz, imbogatita fara justificare persoana este obligata sa restituie suma primita. Mai mult, în instanță se pot încasa de la acesta și dobânzi pentru folosirea fondurilor altor persoane. Dobânda, în conformitate cu legea, este calculată la rata cheie a Băncii Centrale a Federației Ruse, care din 05/02/2017 este de 9,25% pe an. În cazul în care suma primită nu este suficientă pentru a acoperi pierderile (dacă există), atunci diferența dintre suma dobânzii și suma pierderilor suferite poate fi recuperată suplimentar.

Așadar, de ce să nu faci plăți înainte de a încheia un contract? Da, dacă acest lucru este posibil, atunci este mai bine să acționați astfel: vânzătorul se deconectează, contractul este încheiat, transferul de proprietate este înregistrat, cumpărătorul își îndeplinește obligația de plată. Cu toate acestea, nu toți vânzătorii sunt mulțumiți de această stare de lucruri. Acest lucru este de înțeles: au nevoie și de o garanție că cumpărătorul își va îndeplini obligațiile.

În acest caz, cel mai bine este să recurgeți la schema testată în timp de utilizare a unei cutii de valori pentru calcule. Pe de o parte, vânzătorul va ști că cumpărătorul a pus în el suma necesară, dar nu o va putea retrage până la un anumit moment, întrucât va avea drept de acces doar dacă sunt îndeplinite condițiile enunțate anterior. Pe de altă parte, cumpărătorul va avea încredere că, dacă contractul de cumpărare și vânzare nu este semnat în perioada planificată, atunci fondurile sale vor rămâne în siguranță.

Cum să scrieți o chitanță dacă mai trebuie să plătiți o parte din bani pentru apartament

Dacă vânzătorul insistă să facă o depunere și nu există nicio posibilitate de a efectua o plată după finalizarea tranzacției, atunci cel mai bine este să transferați banii prin chitanță. Acesta trebuie întocmit în scris, indică detaliile pașaportului părților, data transferului de fonduri, suma transferată și scopul transferului de bani - plată în avans pentru un apartament determinat individual.

Chitanța ar trebui să indice și data planificată pentru încheierea contractului și condițiile de returnare a fondurilor în cazul în care contractul nu este încheiat la timp sau compensarea sumei cu costul apartamentului dacă tranzacția are loc. După întocmirea chitanței, aceasta se atestă prin semnătura celui care a primit banii. Este bine dacă chitanța se întocmește în prezența a doi martori care vor confirma faptul transferului de bani prin punerea semnăturilor personale.

Notă: este important să înțelegeți că în cazul în care vânzarea apartamentului nu are loc, veți putea returna doar suma plătită, întrucât o astfel de plată nu obligă vânzătorul să încheie un acord. Cu alte cuvinte, un vânzător fără scrupule va putea continua să caute opțiuni mai bune fără consecințe adverse pentru el însuși.

Pregătirea vânzătorului poate dura considerabil și nu există nicio garanție că în această perioadă nu va găsi un cumpărător mai profitabil. In cazul in care actele de vanzare a apartamentului nu sunt intocmite, achizitia va trebui amanata. Pentru a convinge vânzătorul de seriozitatea intențiilor sale și pentru a suspenda vânzarea apartamentului selectat, precum și pentru a evita riscurile cu modificări de preț în ultima etapă a tranzacției, este necesar să se elibereze un depozit pentru apartament. În ciuda faptului că un depozit este o practică utilizată pe scară largă, nici măcar toți agenții imobiliari nu o înțeleg corect și sunt adesea confundați cu un avans sau un depozit. Prin urmare, înainte de a solicita un depozit la achiziționarea unui apartament, trebuie să studiați cu atenție toate condițiile.

Esența depozitului la cumpărarea unui apartament

Un depozit este o sumă transferată de o parte la un contract către cealaltă, ca dovadă a confirmării contractului, ca măsură de garantare a tranzacției și pentru plățile datorate din aceasta.

Cu alte cuvinte, atunci când un client intenționează să cumpere un apartament, acesta transferă o anumită sumă vânzătorului, astfel încât vânzătorul să-l percepă ca pe un partener serios; dacă tranzacția se realizează, suma depozitului este luată în calcul la plata mărfii. Un depozit este o formă tradițională de garanție a îndeplinirii obligațiilor; era folosit încă din Roma antică, iar astăzi nu și-a pierdut actualitatea.

Principalele prevederi privind depozitul sunt formulate la art. 380 și 381 § 7ch. 23 Cod civil al Federației Ruse. Aceste două articole simple reprezintă esența tuturor litigiilor din sălile de judecată ale tuturor jurisdicțiilor și instanțelor.

Un depozit la cumpărarea unui apartament este un act multifuncțional:

În primul rând, rolul său este de securitate – un stimulent pentru debitor să îndeplinească toate condițiile contractului.
Următoarea funcție este probatorie, de confirmare a încheierii contractului.
Și, în sfârșit, plata ─ dacă sunt îndeplinite toate condițiile contractului, depozitul este luat în considerare la plată.

La achiziționarea unui apartament, agenții imobiliari de obicei oferă imediat clientului lor să semneze un contract de depozit pentru apartamentul ales. Dacă tranzacția eșuează din vina cumpărătorului (dacă se alege o variantă mai interesantă etc.), depozitul rămâne la vânzător. Dacă vânzătorul refuză (de exemplu, i s-a oferit o sumă mai mare), acesta este obligat să plătească primului cumpărător un depozit dublu.

Suma aproximativă a depozitului

Mărimea depozitului la achiziționarea unui apartament nu este stabilită prin lege, dar standardele general acceptate pentru plata în avans sunt de 5% - 10% din costul apartamentului. Suma mai precisă a depozitului la cumpărarea unui apartament este determinată de beneficiul specific, de exemplu, cumpărătorul dorește cu adevărat să păstreze această opțiune specială. Vânzătorul insistă asupra creșterii sumei depozitului în cazurile în care prețul a fost umflat. În ambele situații, părțile sunt persoane interesate de încheierea obligatorie a unei tranzacții.

Daca clientul nu s-a hotarat pe deplin asupra alegerii sale, va insista asupra unui depozit minim, cautand in acelasi timp optiuni mai de succes, chiar daca nu si-ar dori sa piarda bani.

Uneori, vânzătorul insistă asupra unei sume minime de depozit atunci când cumpără un apartament. Acest lucru este posibil dacă inițial prețul a fost scăzut pentru a atrage cumpărători, dar acum vânzătorul are posibilitatea de a vinde apartamentul unui cumpărător care a oferit condiții mai favorabile.

Depozit, avans sau altceva

Prima dificultate

Se obișnuiește să se plătească depozitul conform . Motivele pentru care se întocmește un acord preliminar sunt foarte diferite: agentul imobiliar a elaborat o schemă care nu a eșuat niciodată, documentele pentru apartament nu au fost întocmite etc. Conform art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, un acord preliminar confirmă dorința părților de a încheia o tranzacție în termenii și condițiile definite în acest acord. Obligațiile de proprietate (monetare) nu apar în acest caz. În plus, depozitul asigură doar contractele care au intrat în vigoare.

Concluzia sugerează că depozitul nu îndeplinește toate cele trei funcții și încetează să mai fie astfel. Așadar, în cazul în care apar îndoieli cu privire la suma plătită, instanța va considera această sumă drept un avans fără aplicarea prevederilor privind depozitul și, prin urmare, nu se va putea primi un depozit în dublul sumei prevăzute de lege. Este un depozit diferit de un avans atunci când cumpărați un apartament și cum? Merită să acordați atenție acestor nuanțe. La urma urmei, avansul are doar rol de plată, iar dacă afacerea eșuează, acesta este returnat cumpărătorului în totalitate, caz în care vânzătorul pierde compensația; dacă cumpărătorul se răzgândește, el însuși nu riscă banii dacă trebuie să anuleze afacerea.

Trebuie amintit că, dacă, în cadrul contractului preliminar, acordul privind depozitul nu va fi valabil și, prin urmare, refuzul tranzacției nu permite vânzătorului să își însușească avansul primit. Acești bani sunt returnați cumpărătorului, în caz contrar, o astfel de acțiune este clasificată drept îmbogățire fără justă cauză (articolul 1102 din Codul civil al Federației Ruse).

A doua dificultate

La achiziționarea unui apartament se plătește un depozit în baza unui contract de agenție. Înainte de a începe lucrul cu un client, agentul imobiliar se oferă să semneze un contract de agenție, care determină comisionul acestuia. Totodata, cei mai persistenti reusesc sa ia un depozit de la clientii neexperimentati pentru un apartament care mai trebuie gasit. Suma depozitului aici va fi o sumă fixă sau calculată pe baza datelor privind opțiunea de proprietate preferată. Trebuie avut în vedere că ceea ce este declarat ca depozit în acest caz nu este de fapt unul. Această sumă nici măcar nu poate fi numită avans, întrucât banii sunt destinați intermediarului, și nu vânzătorului sau persoanei autorizate. De fapt, această sumă poate fi considerată îmbogățire și poate cere restituirea ei prin instanță în favoarea dumneavoastră (conform capitolului 60 din Codul civil al Federației Ruse).

Este mai bine să nu aveți de-a face cu astfel de agenți imobiliari și să nu încheiați contracte de agenție cu aceștia. În cadrul unui contract de agenție, un acord cu privire la un depozit este adecvat atunci când acesta este plătit ca plată pentru serviciile unui agent imobiliar.

Dificultatea trei

Vânzătorul primește depozitul fără să îl pună în scris. O astfel de atitudine nepăsătoare față de bani se mai regăsește atunci când în relațiile de afaceri au încredere doar în cuvântul lor de onoare. Este important de reținut: acordul privind depozitul trebuie întocmit în scris și în conformitate cu toate regulile, indiferent de valoarea depozitului (articolul 380p.2 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă această condiție nu este îndeplinită, clientul poate face trimitere la mărturia martorilor în instanță (articolul 162 din Codul civil al Federației Ruse). În ultimă instanță, puteți încerca să declarați tranzacția ilegală și invalidă (articolul 168 din Codul civil al Federației Ruse). Deci, banii sunt transferați în prezența documentelor executate, al căror conținut reflectă imaginea reală a tranzacției.

Dificultatea Patru

Judiciar. Atunci când se analizează cazuri în instanță, un depozit este adesea recunoscut ca o plată în avans, deoarece determinarea naturii obligațiilor este tratată cu mare atenție. Argumentul cheie în instanță îl reprezintă chitanțele, plata și alte documente care confirmă faptul transferului de bani. Dacă depozitul este indicat doar în contract, dar nu există nicio mențiune despre aceasta în chitanță, instanța va recunoaște banii ca avans.

Dificultatea cinci

În cazul în care obligațiile nu sunt îndeplinite în totalitate, cumpărătorul nu poate solicita o rambursare dublă a depozitului. Din păcate, practica judiciară s-a dezvoltat atunci când prevederea privind depozitul nu este aplicată din cauza unei încălcări a îndeplinirii obligațiilor. De exemplu, un cumpărător nu se poate muta într-un apartament deoarece fostul proprietar sau persoane neautorizate locuiesc acolo. Termenele de eliberare a spațiului de locuit specificate în contract sunt încălcate și descurajează orice dorință de a continua afacerea. Dar în instanță se dovedește că vânzătorul și-a îndeplinit o parte din obligațiile sale (de exemplu, s-a radiat).

Dacă contractul este îndeplinit parțial (chiar și cu încălcări ale termenelor), este inutil să ceri un depozit dublu. Data viitoare, un astfel de cumpărător va alege locuințe fără cetățeni înregistrați sau rezidenți.

Contract preliminar de cumpărare și vânzare

Pe lângă plata în avans și depozit, avocații meticuloși au dezvoltat o altă opțiune pentru „consolidarea” acordului dintre părți - un contract preliminar de cumpărare și vânzare. Acesta este un document cu drepturi depline, cu toate obligațiile și sancțiunile pentru contravenienți specificate:

stabilește perioada de încheiere a contractului principal;
stabilește termenii contractului (în special, costul);
prevede sancțiuni, de exemplu, îndeplinirea forțată a obligațiilor prin instanță.

Rezumând toate condițiile de înregistrare a unui depozit la achiziționarea unui apartament, putem ajunge la următoarea concluzie:

contractul de depozit () se încheie numai în scris și numai în cadrul contractului de cumpărare și vânzare;
termenii depozitului intră în vigoare numai în cazul înregistrării de stat a acordului, întrucât acesta poate fi considerat încheiat numai de la data înregistrării;
La transferul unui depozit, chitanțele și documentele trebuie să indice clar că banii care sunt transferați sunt un depozit. În alte cazuri, orice plată în avans va fi considerată un avans, care are propriile sale avantaje (nu este securitate, ceea ce înseamnă că poți oricând să te răzgândești și să refuzi afacerea, cerându-ți banii.

Cumpărarea sau vânzarea unui apartament este unul dintre cele mai importante evenimente financiare din viața unei persoane.

Odată ce apartamentul a fost selectat, cumpărătorul și vânzătorul pot începe înregistrarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare. Nu este întotdeauna cazul ca o tranzacție să fie finalizată cu participarea agenților imobiliari, care sunt profesioniști în acest domeniu și cunosc toate complexitățile legale, astfel încât părțile trebuie să parcurgă singure toate etapele.

Datorită faptului că deseori este imposibil să finalizați o înțelegere într-un timp scurt, părțile intră acord prealabil sau mai stricte contract de depozit. Atunci când semnează un acord de bani serios, cumpărătorul poate cere vânzătorului să scrie o chitanță pentru primirea fondurilor.

Articolul descrie cum să completați corect o chitanță pentru primirea unui depozit la achiziționarea unui apartament și vă oferă, de asemenea, să descărcați o mostră din aceasta pentru a o completa.

Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice. Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați exact problema - sunați consultatie gratuita:

Documente necesare

O chitanță pentru primirea banilor este anexa la contractul de depozit, a cărui redactare și semnare este una dintre etapele finalizării unei tranzacții de cumpărare și vânzare.

Contractul de depozit asigură obligațiile și intențiile părților de a finaliza tranzacția și este o formă de acord preliminar. Pentru încălcarea obligațiilor ce le revin, părțile suportă penalități.

Întrucât banii sunt transferați la încheierea unui acord de plată, cumpărătorul cere de obicei vânzătorului să formalizeze chitantaîn primirea de fonduri, care este una dintre forme asigurarea cumparatorului din acțiunile necinstite ale vânzătorului. Chitanța indică faptul transferului de bani către vânzător la executarea contractului.

Înainte de a semna contractul de depozit și de a transfera banii contra chitanță, cumpărătorul trebuie asigurați-vă că:

în personalitatea vânzătorului;
în dreptul său de a înstrăina bunuri imobile;
în absența oricăror restricții privind tranzacția de cumpărare și vânzare.

Din acest motiv înainte de a încheia un acord, de a scrie o chitanță și de a transfera bani, vânzătorul trebuie să furnizeze cumpărătorului următorul pachet pentru revizuire documente:

pașaportul vânzătorului;
document care confirmă dreptul de vânzare (certificat);
un acord în baza căruia localul de locuit a devenit proprietatea vânzătorului (contract de cumpărare și vânzare, contract de privatizare etc.);
extras din Registrul Unificat de Stat al Grevelor.

De asemenea, în diverse cazuri, este posibil să aveți nevoie de acordul soțului/soției, certificat de notar, acordul autorităților tutelare și alte documente care vor fi necesare la finalizarea tranzacției principale de cumpărare și vânzare.

Vânzătorul ar trebui să țină cont de ceea ce suportă sancțiuni financiareîn cazul neîndeplinirii contractului de depozit e vina lui, prin urmare, înainte de a încheia un acord, trebuie să se asigure că are dreptul de a înstrăina proprietatea și că afacerea nu va cădea din vina lui. Deci interesul vânzătorului de a avea pachetul necesar de documente nu este mai mic decât cel al cumpărătorului.

Reguli pentru completarea documentelor la primirea unui depozit pentru un apartament

În ciuda faptului că chitanța nu are o formă strict stabilită, se întocmește conform anumitor reguli, iar textul documentului trebuie să reflecte prevederi importante care caracterizează raporturile juridice dintre părți.

Chitanța poate fi certificată de un notar, deși legea nu impune acest lucru și în orice caz va servi probe in instanta, întrucât are forță juridică și reprezintă principala dovadă a faptului transferului de bani către vânzător în caz de litigiu.

Cum se scrie un formular de chitanță?

Este scrisă o chitanță pentru primirea banilor la depunere în formă scrisă liberă. Trebuie să fie scris de vânzător (persoana care a primit fondurile) de mana, întrucât examinarea scrisului de mână este una dintre probele în obținerea de bani într-un proces ipotetic.

Chitanța este scrisă la persoana întâi: „Eu, așa și așa, am primit fonduri în sumă, etc.” Dacă vânzătorii niste, apoi scrie o chitanță Fiecare dintre ei, iar suma depozitului trebuie împărțită între toți proprietarii.

O chitanță scrisă de mână nu trebuie să conțină corecții, erori sau ștanțe. Dacă sunt prezenți, este mai bine să rescrieți din nou documentul înainte de a transfera banii.

Ce este scris?

La primirea fondurilor este necesar indica:

numele documentului - „Chitanța de primire a depozitului”, „Chitanța de primire a fondurilor”;
detaliile complete ale pașaportului părților;
indicaţie că suma este transferată ca depozit să asigure executarea tranzacției;
descrierea detaliată a proprietății înstrăinate (adresă exactă, metru pătrat, număr de camere etc.);
prețul apartamentului și mărimea depozitului (ambele sume sunt scrise cu cifre și apoi cu cuvinte între paranteze);
o indicație că suma transferată este inclusă în prețul integral al apartamentului;
o legătură către contract, la care chitanța este anexă;
declarația de absență a vânzătorului creanțeși că au primit banii în întregime;
alte informații importante;
Data;
semnătură cu decodarea vânzătorului.

DESCARCĂ EȘANȚĂ DE CHITANȚĂ

Descărcați formularul de chitanță pentru primirea unui depozit pentru un apartament.

În ce cazuri poate fi anulată o afacere?

Contractul de depozit este o dovadă importantă pentru ca părțile să finalizeze tranzacția de cumpărare și vânzare a unui apartament. Cu toate acestea, adesea ofertele cad chiar și după ce părțile au semnat un acord din vina uneia sau alteia sau din cauza de forță majoră:

Acordul poate fi rupt din vina cumpărătorului. De exemplu, nu a fost primit un permis de credit, a fost găsită o opțiune imobiliară mai interesantă sau mai profitabilă, cumpărătorul pur și simplu s-a răzgândit etc. În acest caz, suma depozitului rămâne la vânzător.
Din vina vânzătorului. De exemplu, drepturile terților nu au fost luate în considerare, vânzătorul nu a notificat despre grevarea imobilului, vânzătorul a primit o ofertă mai avantajoasă, pur și simplu s-a răzgândit etc. Într-o astfel de situație, vânzătorul trebuie să returnează suma de bani dubla dimensiunea.
Ca urmare a circumstanțelor de forță majoră: un dezastru natural care a distrus un bun imobil, decesul sau boala gravă a uneia dintre părțile la acord etc. În acest caz, conform prevederilor Artă. 416 Cod civil al Federației Ruse, din cauza imposibilității îndeplinirii obligațiilor contractul de depozit este reziliat, iar suma trebuie returnată cumpărătorului într-o singură sumă.

Puncte importante

În ciuda faptului că la încheierea unui acord cu privire la un depozit, obligațiile sunt suportate de ambele părți, și anume cumpărătorul își riscă banii, prin urmare, ar trebui să ia în considerare toate circumstanțele contractului de depozit și viitoarea tranzacție de cumpărare și vânzare.

Suma de bani transferată trebuie să fie compromis rezonabilîntre severitatea penalităţilor financiare aplicate în cazul în care tranzacţia eşuează şi libertatea de acţiune a cumpărătorului sau vânzătorului. De obicei, cantitatea este de 5-10% din costul integral al apartamentului. Dacă vânzătorul cere o sumă mare de bani, atunci cumpărătorul trebuie să fie precaut și să afle de ce vânzătorul are nevoie de o sumă atât de mare de bani. Dacă suma depășește cu mult sumele standard de depozit găsite în practică, acest lucru poate indica intențiile frauduloase ale vânzătorului.
Semnarea chitanței și transferul de bani trebuie să aibă loc în prezența lui doi martori care nu sunt rude apropiate ale părților și sunt apte din punct de vedere juridic.
Cumpărătorul trebuie să se asigure că viitoarea tranzacție nu va eșua sau nu va fi declarată nulă. Pe lângă verificarea tuturor documentelor furnizate de vânzător, cumpărătorul poate, în caz de îndoială, să solicite vânzătorului un certificat de sănătate mintală.
Dacă există îndoieli cu privire la intențiile oneste ale vânzătorului sau la posibilitatea de a finaliza o tranzacție de cumpărare și vânzare, cumpărătorul este mai bine refuza de la încheierea unui contract de depozit.

O circumstanță importantă din partea vânzătorului este, de asemenea suma sumei transferat de către cumpărător ca garanție pentru tranzacția viitoare.

Deoarece după încheierea contractului apartamentul este scos de la vânzare, suma mică a depozitului poate să nu limiteze cumpărătorul în căutare alte variante imobiliare, ceea ce poate duce la pierdere de timp pentru vânzător.

Vă invităm să vizionați un videoclip care explică complexitățile depozitului și avans:

Așadar, ați găsit în sfârșit apartamentul (casă, parcelă) visurilor tale, iar acum plănuiești cu bucurie cum te vei instala în noua ta casă: ce trebuie finalizat și ce trebuie refăcut... Hai cu picioarele pe pământ pentru o vreme pentru a rezolva câteva probleme urgente.
Cea mai importantă întrebare în acest moment: ai nevoie ca apartamentul ales să meargă la tine. S-ar putea să fiți atât de încântat de apartament încât sunteți gata să faceți o afacere aici și acum, dar acest lucru este imposibil în orice caz.
În primul rând, tranzacția de cumpărare și vânzare se încheie cu un notar, este puțin probabil ca dvs. și vânzătorul să fiți gata să alergați imediat la biroul notarial pentru a încheia un contract de cumpărare și vânzare de apartamente.
În al doilea rând, niciun notar nu va permite finalizarea unei tranzacții dacă lipsește cel puțin un document de vânzare a unui apartament.

Vânzătorului îi poate lua o săptămână, sau uneori o lună întreagă, pentru a pregăti aceste documente. Desigur, nu există nicio garanție că în această perioadă un cumpărător nu va apărea cu o ofertă mai avantajoasă. Prin urmare, dacă vânzătorul nu are pregătite documentele necesare pentru a vinde apartamentul, nici nu puteți visa să cumpărați un apartament în următoarele două sau trei zile.
Cum să convingi vânzătorul că ești un cumpărător serios și nu doar un alt turist curios? Cum poți determina vânzătorul unui apartament care îți place să nu-l mai vândă? Cum să eviți frauda și să nu te confrunți cu faptul că prețul unui apartament va fi majorat în ajunul tranzacției? Toate aceste probleme pot fi rezolvate prin efectuarea unui depozit pentru un apartament (nu o confundați cu un avans sau un avans!)

În ciuda faptului că depozitul este o practică utilizată pe scară largă, puțini dintre participanții la tranzacție, inclusiv agentul imobiliar, înțeleg esența acesteia.

Ce semnificație are un depozit la cumpărarea unui apartament?

Aceasta este suma dată de o parte la un contract celeilalte părți ca dovadă a confirmării contractului, ca măsură provizorie și pentru plățile datorate din acesta.

Cu alte cuvinte, dacă cumpărătorul dorește să cumpere un produs, acesta oferă vânzătorului o anumită sumă, astfel încât vânzătorul să creadă în seriozitatea intențiilor sale; dacă tranzacția are loc, această sumă este luată în calcul la plata mărfurilor. Un depozit este una dintre cele mai vechi forme de asigurare a îndeplinirii obligațiilor; era cunoscut de vechii romani și este folosit activ în lumea modernă.

Depozitul are 3 funcții:

Garanție (este un stimulent pentru ca debitorul să îndeplinească în mod corespunzător termenii contractului)
Dovada (dovada încheierii contractului)
Plata (daca sunt respectati termenii contractului, depozitul este luat in calcul la plata)

Atunci când cumpără un apartament, un agent imobiliar, de regulă, își avertizează imediat clientul cu privire la depozitul pentru apartamentul care îi place și se oferă să semneze un acord privind depozitul. Dacă tranzacția de cumpărare și vânzare nu are loc din vina dumneavoastră (de exemplu, ați găsit o variantă mai interesantă etc.), banii vor rămâne la vânzător. Dacă vânzătorul refuză să vândă apartamentul (de exemplu, a găsit un cumpărător care a oferit o sumă mai mare), acesta va fi obligat să vă plătească dublul depozitului. Pe de o parte, totul este clar și de înțeles. Dar în practică pot apărea multe probleme.

Sumă

În ciuda faptului că mărimea depozitului nu este stabilită prin lege, se obișnuiește să se facă un avans în valoare de 5% până la 10% din costul apartamentului. Suma depinde de beneficiu, de exemplu, cumpărătorul este ghidat de faptul că dorește să păstreze această opțiune pentru el. Vânzătorul insistă asupra creșterii sumei depozitului în cazurile în care prețul la cumpărarea unui apartament (sau vânzarea unui apartament) a fost umflat. În ambele situații, părțile sunt părți interesate într-o tranzacție obligatorie.

Cine beneficiază de suma minimă a depozitului?

Dacă clientul nu este sigur de alegerea sa, el poate insista asupra unei sume minime de depozit; probabil că caută o opțiune mai bună și îi pare rău că pierde suma depozitului.
În unele cazuri, vânzătorul poate insista asupra unei sume minime de depozit atunci când cumpără un apartament. Acest lucru este probabil cu condiția ca prețul să fi fost scăzut inițial, iar vânzătorul dorește să vândă apartamentul unui alt cumpărător care a oferit condiții mai favorabile.

Depozit, avans sau altceva

Prima dificultate. De regulă, veți plăti un depozit conform unui acord preliminar. Motivele pentru care vor insista asupra semnării acestui acord preliminar pot fi foarte diferite: agentul imobiliar este obișnuit să lucreze conform acestei scheme, nu a eșuat niciodată, documentele pentru apartament nu sunt gata etc. Potrivit articolului 429 din Codul civil al Federației Ruse, un acord preliminar indică dorința părților de a încheia un acord în condițiile determinate de acordul preliminar. Obligațiile de proprietate (monetare) nu apar în acest caz. În plus, depozitul asigură doar contractele care au intrat în vigoare. Ajungem la concluzia că un depozit la cumpărarea unui apartament nu poate îndeplini toate cele trei funcții și încetează să mai fie astfel. Prin urmare, dacă aveți îndoieli cu privire la suma plătită, instanța va considera această sumă drept un avans, prevederile privind depozitul nu se vor aplica și nu veți putea primi dublul sumei depozitului, care este prevăzut de lege. .

Trebuie amintit că, deoarece în cadrul contractului preliminar nu există un acord valabil cu privire la depozit, înseamnă că refuzul tranzacției nu oferă vânzătorului dreptul de a însuși avansul primit. Acești bani trebuie să vă fie returnați, deoarece în caz contrar va exista o îmbogățire fără justiție (articolul 1102 din Codul civil al Federației Ruse).
A doua dificultate. Depozitul se plătește conform contractului de agenție. Înainte de a începe lucrul cu dumneavoastră, fiecare agent imobiliar vă invită să semnați un contract de agenție, conform căruia serviciile sale vor fi evaluate la o anumită sumă. În același timp, agenții imobiliari deosebit de vicleni reușesc să ia un depozit de la clienți ghinionști pentru un apartament pe care încă intenționează să-l caute. Suma depozitului în acest caz este o sumă fixă sau se bazează pe datele privind opțiunea imobiliară preferată. Ține minte, ceea ce este declarat a fi un depozit pentru tine nu va fi niciodată așa în viața ta. Această sumă nici măcar nu poate fi numită avans, întrucât banii sunt primiți de intermediar, și nu de vânzător sau de o persoană autorizată. În esență, acești bani sunt îmbogățiri și pot fi recuperați prin instanță în favoarea dumneavoastră în baza Ch. 60 Cod civil al Federației Ruse

Este mai bine să nu aveți de-a face cu astfel de agenți imobiliari și să nu încheiați contracte de agenție cu aceștia. În cadrul unui contract de agenție, un acord privind un depozit are loc numai dacă acesta este plătit direct ca plată pentru serviciile agentului imobiliar.

Dificultatea trei. Vânzătorul primește depozitul fără să îl scrie. Acest tip de manipulare neglijentă a banilor este rar, dar merită totuși menționat. Din păcate, există oameni care se pot despărți de bani pe baza unui cuvânt „pionier cinstit”.

Amintiți-vă următoarele:
Acordul privind depozitul trebuie întocmit în scris, indiferent de valoarea depozitului (clauza 2 a articolului 380 din Codul civil al Federației Ruse);
Dacă forma scrisă a tranzacției nu este respectată, acest lucru nu privează părțile de dreptul de a se referi la mărturia martorilor (articolul 162 din Codul civil al Federației Ruse);
Puteți încerca să invalidați această tranzacție din cauza nerespectării legii (articolul 168 din Codul civil al Federației Ruse).

Cel mai important lucru de reținut este că banii ar trebui să fie transferați numai în prezența documentelor executate, al căror conținut reflectă starea de fapt.

Dificultatea patru. Judiciar. Atunci când iau în considerare cazurile de depozit, instanțele noastre recunosc de foarte multe ori depozitul ca o plată în avans, deoarece sunt foarte atente în determinarea naturii obligației. De o importanță cheie pentru instanță vor fi chitanțele, documentele de plată etc., care confirmă faptul transferului de bani. Dacă în contract se prevede un depozit, dar chitanța nu spune nimic despre aceasta, instanța poate considera banii ca fiind un avans.

Asigurați-vă că indicați în documente că banii transferați au fost un depozit și nimic altceva.

Dificultatea cinci. Dacă obligațiile au fost îndeplinite parțial, pierzi dreptul de a cere restituirea dublului sumei depozitului. Din păcate, o astfel de practică judiciară s-a dezvoltat încă din epoca sovietică, în care prevederile privind depozitele nu sunt aplicate în cazul îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor. De exemplu, cumperi un apartament, dar vânzătorul sau altcineva încă locuiește în el. Contractul trebuie sa stipuleze conditiile de eliberare a apartamentului. Dar aceste obligații nu sunt îndeplinite în intervalul de timp specificat, ceea ce poate face pe oricine să regrete că a avut de-a face cu un astfel de vânzător. În timpul procesului, se poate dovedi că vânzătorul și-a îndeplinit o parte din obligațiile din contract, de exemplu, a radiat, a prezentat documente pentru apartament etc., astfel, contractul este îndeplinit parțial, chiar și cu încălcări, și puteți cere un depozit dublu numai în cazurile în care contractul nu este implementat integral.

Pentru a rezuma toate cele de mai sus, se poate observa că:

acordul trebuie încheiat numai în scris și numai în cadrul contractului de cumpărare și vânzare;
termenii depozitului intră în vigoare numai în cazul înregistrării de stat a acordului, întrucât acesta din urmă poate fi considerat încheiat numai din momentul înregistrării lui;
Când transferați un depozit, documentele și alte chitanțe ar trebui să indice clar că suma pe care o transferați este un depozit.

În toate celelalte cazuri, sumele pe care le transferați ca depozit vor fi considerate un avans, care, desigur, are aspectele sale pozitive. De exemplu, o plată în avans nu are o funcție de securitate și puteți refuza în orice moment să încheiați un acord și să solicitați o rambursare.

Depozit în baza unui acord preliminar

Puteți citi despre cum să întocmiți corect un depozit pentru un apartament, dar deocamdată permiteți-ne să vă reamintim că cea mai fiabilă modalitate este de a transfera depozitul în baza unui acord preliminar (în mod popular, acest acord este uneori numit „Acord de depozit”, deși acesta nu este chiar numele corect).
Acordul preliminar va înregistra transferul unei sume fixe către vânzător ca confirmare a intențiilor dumneavoastră serioase de a cumpăra un apartament; toate condițiile importante ale tranzacției viitoare vor fi precizate (termeni pentru încheierea contractului principal, costul apartamentului, o descriere exactă a proprietății care se achiziționează pentru a elimina eventualele neînțelegeri). Pentru a fi asigurat împotriva vânzătorilor fără scrupule, contractul preliminar trebuie să indice penalități pentru vânzător în cazul neîndeplinirii obligațiilor sale. De exemplu, dacă afacerea este ruptă de vânzător, acesta va trebui să returneze banii în sumă dublă.
Există adesea situații în care oamenii vor să facă economii la serviciile notariale și să vireze un depozit atunci când cumpără un apartament folosind chitanțe banale sau acorduri de depozit dubioase și, uneori, chiar și eliberat condiționat. În astfel de cazuri, nici cumpărătorul, nici vânzătorul nu se pot baza pe protecția intereselor lor, iar consecințele unor astfel de acțiuni imprudente vor trebui rezolvate pentru o lungă perioadă de timp în procedurile judiciare... Prin urmare, este important să rețineți: la efectuarea unui depozit, este important să se întocmească un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament. Acest acord nu trebuie doar întocmit în scris, ci și legalizat.

Lucruri de amintit

Înainte de a acorda un depozit, asigurați-vă că verificați disponibilitatea documentelor de proprietate pentru apartament și aflați cine este proprietarul apartamentului. În cazul în care contractul de depozit este întocmit la un birou notarial, notarul însuși va efectua această verificare.

Având în vedere că depozitul este cea mai dulce bucată pentru escroci, încercați să evitați transferul de bani direct către vânzător (mai ales dacă suma depozitului la cumpărarea unui apartament este mare). Dacă vânzătorul se dovedește a fi o persoană necinstită sau, mai simplu spus, un fraudator, va trebui să treci prin instanțe înainte de a-ți recupera banii, nu ai nevoie de asta, nu? În acest caz, vă putem sfătui următoarele: păstrați depozitul într-un seif bancar sau folosiți seiful unei agenții imobiliare (acest lucru se poate face contra cost). Desigur, acestea sunt cheltuieli suplimentare, dar când vine vorba de sume mari pe care le-ai putea pierde, este mai bine să fii în siguranță.

În ce cazuri este ilegală o tranzacție?

Transferarea depozitului către vânzător va fi o încălcare gravă dacă:

Niciun document de titlu original
-nu toți proprietarii de apartamente nu sunt prezenți la semnarea acordului preliminar. Trebuie amintit că, dacă apartamentul a fost achiziționat în timpul căsătoriei, proprietarul nu este doar soțul (soția), ci și al doilea soț, deși numele său nu apare în contract.
-dacă există o reamenajare ilegală a apartamentului

In contact cu

Conform dreptului civil depozitul pentru casă trebuie formalizat în acordul corespunzător. Banii reale sunt bani pe care o parte îi transferă celeilalte ca confirmare că contractul va fi încheiat și executat.

Cum pot aplica pentru un depozit?

Legea prevede că un contract de depozit, indiferent de valoarea acestuia, trebuie încheiat în scris. În practică, este mai sigur să întocmești un astfel de acord cu un notar. Dacă se încalcă regula privind depozitul scris, atunci depozitul este considerat avans, dacă, desigur, părțile dovedesc contrariul.

Transferul depozitului poate fi formalizat prin mai multe tipuri de acorduri:

Contract de depozit;
Contract preliminar de cumpărare și vânzare.

Din punct de vedere juridic Este mai sigur să întocmești un acord preliminar, care trebuie intocmit si de notar pentru ca ulterior sa nu existe intrebari cu privire la capacitatea juridica a vanzatorului si valabilitatea acestui document.

Cauți un răspuns? Pune o întrebare avocaților!

9462 avocații vă așteaptă Răspuns rapid!

Pune o intrebare

Cui și în ce cazuri se returnează depozitul la cumpărarea unei case?

Dacă din orice motiv este imposibilă încheierea unui contract, sau ambele părți nu doresc să o încheie, atunci depozitul pentru casă trebuie returnat cumpărătorului.

Dacă persoana care a plătit depozitul nu dorește să cumpere casa, atunci depozitul rămâne la vânzător. Dacă vânzătorul nu dorește să încheie un acord, atunci va fi obligat să returneze cumpărătorului dublul sumei depozitului.

Printre altele, cel din vina căruia nu s-a încheiat contractul, este obligat să despăgubească partea a doua pentru pierderile suferite., cu excepția cazului în care contractul de depozit prevede alte condiții sau o anumită sumă.

Din punct de vedere juridic, se recomandă să țineți cont de următoarele sfaturi:

Dacă nu este nevoie urgentă de un depozit, nu este nevoie să-l introduceți. Imediat despre cumpararea unei case.
Dacă tot nu puteți face fără depunere, intrați în acord preliminar despre cumpararea unei case de la notar si transferarea banilor catre el cu chitanta (care, impreuna cu contractul, va ramane la dumneavoastra).
Depozitul la cumpărarea unei case nu trebuie să fie mare, deoarece dacă vânzătorul refuză să încheie un acord, poate fi foarte dificil (de exemplu, vânzătorul nu va returna voluntar banii, iar apoi se dovedește că nu este angajat oficial, nu există nicio proprietate, deci decizia poate rămâne neîndeplinit, iar depozitul va trebui uitat) .
Depozitul trebuie transferat numai după au fost verificate documentele de proprietate asupra casei în sine, precum și pe, situat sub casă. O opțiune garantată este să contactați un avocat care va face o analiză juridică a documentelor, deoarece puteți cădea în mâinile escrocilor și puteți rămâne fără depozit (de exemplu, dacă mai târziu se dovedește că casa nu este proprietatea lui). persoana căreia i-ați transferat depozitul sau terenul este închiriat, dar nu sunteți mulțumit de acest lucru etc.)
Nu nu dați un depozit atunci când cumpărați o casă fără notar, chiar dacă vi se promite că documentele vor fi completate ulterior. Grabă sau o depunere prea mare ar trebui să vă avertizeze.
Încheiați un contract de depozit numai dacă atunci când aveți fonduri pentru a-l achiziționa (dacă cineva a promis să vă ramburseze o datorie, banca trebuie să transfere banii etc., rețineți că poate apărea un eșec dacă nu primiți banii la timp și, prin urmare, nu transferul vânzătorului, încheierea unui acord de cumpărare a unei case poate să nu aibă loc).

Dacă nu doriți să rămâneți fără depozit și posibilitatea de a-l returna, înainte de a întocmi un contract de depozit, contactați un avocat care nu numai că va verifica toate documentele, dar și va avertiza împotriva acțiunilor greșite și va participa la executarea tranzacției pentru ca drepturile dumneavoastră să nu fie încălcate.