FZ 214 este cel mai recent. Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare și asupra modificărilor la anumite acte legislative ale Federației Ruse. Modificări în reglementările guvernamentale

Legea federală nr. 2014 reglementează procedura de participare la construcția de capitaluri proprii. Versiunea actuală a regulamentului este de interes pentru mulți, deoarece cunoașterea acestuia garantează conformitatea cu standardele stabilite. Prin urmare, merită să ne întrebăm cum arată cea mai recentă ediție a Legii federale, ce este și la ce să acordați atenție.

Legea federală 214 privind participarea la construcția comună, versiunea actuală

La ce ar trebui să fii atent?

Astăzi, mulți oameni întreabă despre participarea la producția de blocuri. Prin urmare, subiectul „acord de participare la acțiuni în construcția capcanelor Legii federale 214” este foarte relevant. Merită să acordăm o atenție deosebită esenței acordului, pentru a afla cum îi protejează pe acționari, ce formulă de calcul este folosită, ce promite, ce garanții oferă. Documentul trebuie să prevadă încetarea acestuia, proiectul de construcție și completarea necesară.

De asemenea, formularul de eșantion trebuie să îndeplinească fiecare cerință de proiectare. Dacă a fost folosit șablonul sau designul greșit, poate fi un dezvoltator fără scrupule și un contract fals. Acționarul trebuie să studieze cu atenție actul legislativ, al cărui text integral se găsește pe portalul Consultant Plus. Merită să acordați atenție avantajelor și dezavantajelor acestei oferte. Dacă doar recenzii bune vin de la dezvoltator, atunci reputația în unele cazuri va fi un garant al fiabilității.

Legea federală 214 privind participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente

Prin strângerea de fonduri pe baza unui acord, companiile de construcții construiesc și transferă dreptul de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă către acționar. Executarea unui astfel de acord are multe riscuri de care trebuie să fii conștient pentru a-ți proteja drepturile și fondurile investite.

Împărtășește clădirea– o formă de investiție în construcția unei clădiri rezidențiale pe bază de contract.

Relația dintre acționar și dezvoltator este reglementată de Legea Construcțiilor Comune, ale cărei prevederi.

Drepturile și obligațiile părților iau naștere din momentul încheierii acordului, care este un document specific, întrucât, ca tip de tranzacție, neprevăzute de Codul civil al Federației Ruse.

Conține caracteristici ale acordurilor contractuale, acordurilor de investiții, serviciilor plătite, dar nu sunt acestea și are propriile sale caracteristici.

Investitorul în construcții poate autoriza clienții să realizeze proiectul de investiții, care, la rândul lor, atrag dezvoltatorul - firma de construcții care realizează construcția.

Obiectul construcției nu este un apartament separat, ci o clădire rezidențială, iar creditorul nu devine un participant individual, ci mulți acționari - cetățeni și persoane juridice.

Acceptarea banilor (sub formă de împrumut de la cetățeni) înainte de semnarea unui acord implică responsabilitatea administrativă a dezvoltatorului.

Autorizatii de constructie de la client

De regulă, informațiile despre teren sunt publicate și pe site-ul web al dezvoltatorului, iar înainte de a încheia un acord de participare la acțiuni, toate acestea ar trebui studiate cu atenție.

Oricine dorește să devină acționar în orice stadiu al construcției trebuie să se familiarizeze cu următoarele documente:

• permisiune de planificare;
• documentatia de proiectare a casei;
• documente privind dreptul sau închirierea unui teren înregistrat în modul prescris;
• declarație de proiect.

• acte constitutive;
• bilanț;
• raportul auditorului privind activitățile din ultimul an.

Autorizația de construire trebuie verificată perioada de valabilitate a acestuia. Dacă termenul său a expirat și construcția nu este în curs, aceasta poate indica pierderea dreptului de închiriere asupra șantierului și, prin urmare, imposibilitatea încheierii unui acord, strângerii de fonduri sau începerii lucrărilor.

Un alt document obligatoriu pentru dezvoltator este contract de garanție sau de asigurare de răspundere civilă. Absența unui astfel de acord exclude posibilitatea obținerii unei autorizații de dezvoltare și înregistrării unui contract de construcție.

Declaratie de proiect pentru santier

Întocmirea și publicarea unei declarații de proiect pt 14 zileînainte de a încheia un acord cu primul participant, aceasta este o cerință obligatorie pentru a începe strângerea de fonduri de la acționari.

Declarația este un document care conține informații despre dezvoltator, inclusiv:

• numele și adresa acestuia;
• informatii despre inregistrare si fondatori;
• informatii despre stabilitatea financiara a companiei;
• autorizații de construire;
• termenul limită pentru obținerea permisului de intrare;
• proiectul unui imobil de locuit, amplasarea, compoziția acestuia;
• timpul de construcție;
• proprietate comună;
• Preț;
• antreprenori.

Termenii declarației de proiect se pot modifica în cazul unor modificări trimestriale ale rezultatelor financiare și ale conturilor de plătit. Modificările trebuie publicate cel târziu 10 zile de la data depunerii acestora, în aceeași ordine ca și declarația principală.

În cazul în care o abatere de la declarație duce la o deteriorare a calității apartamentului transferat într-o asemenea măsură încât acesta devine nepotrivit pentru locuire, participantul are dreptul de a cere dezvoltatorului să remedieze imediat defectele, gratuit, să reducă prețul apartament, sau să plătească costurile suportate pentru remedierea defectelor de către acţionar însuşi.

Nuanțe ale acordului de participare la construcția comună

Obiectul contractului este imobilul – apartament in cadrul unei case. Trebuie descris în contract cât mai exact și complet posibil.

Trebuie indicate următoarele caracteristici ale apartamentului:

• adresa, numarul de pe planul casei;
• zona apartamentului, loggii, balcoane;
• Disponibilitatea echipamentelor și comunicațiilor.

În contract trebuie să se indice prețul, procedura de plată, data livrării casei, perioada de garanție (minim 5 ani), modalitatea de transmitere a apartamentului către acționar, condițiile de finisare a apartamentului.

Acordul poate prevedea posibilitatea achitării unui apartament în construcție în rate, adică în tranșe în termenele convenite de părți, sau pe cheltuiala unui certificat de locuință, capital de maternitate sau fonduri de credit, ceea ce presupune crearea și înregistrarea unei ipoteci cu putere de lege.

Textul trebuie să indice:

• drepturile, îndatoririle și responsabilitățile părților;
• modalități de modificare a termenilor contractului;
• motive pentru încetarea sa anticipată.

Fiecare copie a contractului trebuie sa fie insotita de o explicatie a apartamentului pe planul casei.

Se intocmeste contractul în scris, fără legalizare, dar cu inregistrare obligatorie.

Un exemplu de acord pentru participarea la construcția comună poate fi descărcat.

Înregistrarea de stat a acordului

Pentru a înregistra un acord de participare la construcția comună cu primul acționar, părțile trebuie să depună cereri și să depună următoarele documente:

La construirea unei case de clasă economică, contractul este însoțit de un acord privind dezvoltarea teritoriului și de o listă a cetățenilor cu drept de locuință de clasă economică aprobată de autoritatea locală.

Contractul principal este înregistrat la timp până la 10 zile lucrătoare, și cele ulterioare - în termen de 5 zile.

Drepturile actionarilor

Responsabilitatea principală a participantului la construcția comună este plata integrală și la timp a sumei specificate în contract.

Din momentul înregistrării acordului, acționarii au drept garanție următoarele:

• teren deținut de dezvoltator;
• casă fiind construită pe acest loc.

Un participant la construcție are dreptul de a ceda unei alte persoane dreptul său de revendicare în temeiul unui contract cu încheierea. Dezvoltatorul trebuie să fie informat cu privire la cesiunea drepturilor.

Dacă contractul de construcție a fost autentificat la notar, atunci contractul de cesiune se întocmește și de către notar.

Acționarul este obligat să accepte apartamentul completat în modul prescris conform actului de transfer și trebuie să înceapă acceptarea cel târziu 7 zile lucratoare după primirea notificării de la dezvoltator, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

În cazul unor deficiențe de construcție identificate, acționarul are dreptul de a cere întocmirea unui certificat de neconformitate a apartamentului și de a nu semna certificatul de recepție.

După înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului ultimului participant, toți acționarii au dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune a casei.

Participantul poate rezilia unilateral contractul și poate cere de la dezvoltator restituirea banilor plătiți și compensația prevăzută de lege. Dacă în perioada de garanție sunt identificate deficiențe, acționarul are și dreptul de a elimina încălcările și compensarea.

Video: Analiza întrebărilor cetățenilor despre participarea la construcția de capitaluri proprii

În program, un avocat examinează întrebările frecvente cu privire la esența construcției în comun și condițiile pentru încheierea unui acord de participare la aceasta. Se face o distincție între acest tip de acord și cumpărarea și vânzarea preliminară.

Cumpărarea unei noi locuințe este întotdeauna o cheltuială mare, fie că este vorba de achiziționarea de bunuri imobiliare de pe piața secundară sau de participarea la construcții comune. Atât primul, cât și cel de-al doilea caz au avantajele lor neîndoielnice și, bineînțeles, capcanele.

Împărtășește clădirea. Ce este asta?

Construcția în comun este o formă specială de activitate de investiții, în care dezvoltatorul atrage fonduri de la cetățeni (mai rar, organizații) pentru construirea unei anumite proprietăți.

Persoanele care au investit în acest proces devin automat participanți la construcția comună sau acționari. Și se încheie un contract între compania dezvoltatoare și aceștia, iar construcția unității se realizează pe baza acesteia.

Într-o formă simplificată, procesul de construcție partajat arată astfel:

• Dezvoltatorul închiriază/cumpără un teren pentru construcție imobiliară.
• Se încheie un acord de participare la acțiuni cu acționarii.
• Acţionarii plătesc în rate valoarea convenită a cotei lor în proprietate.
• După punerea în funcțiune a instalației, locuința devine proprietatea participanților la construcția comună.

Alexandru Marushcenko Avocat senior

Este important să nu greșești în alegerea unui dezvoltator de la început, pentru ca ulterior să nu fii nevoit să numeri penalitatea și să ceri rambursarea banilor tăi. Acordați o atenție deosebită informațiilor furnizate de dezvoltator. Deține terenul de dezvoltare sau îl închiriază? Există garanții bancare? Fiecare mic detaliu poate spune mai mult decât departamentul de vânzări al dezvoltatorului. Pentru ei, principalul lucru este să vândă, ceea ce obții mai târziu nu este treaba lor.

Participanți la construcția comună

Atunci când se realizează construcția comună, mai multe părți sunt implicate în proces. Să ne dăm seama cine participă la ea și cine poate acționa ca fiecare dintre părți.

• Prima parte este dezvoltatorul. Este o anumită entitate juridică care poate exista sub orice formă organizatorică și juridică. Această persoană are dreptul la un anumit teren (sau îl închiriază în mod legal) și este angajată în strângerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru a construi unele obiecte imobiliare pe acest teren - de obicei blocuri de locuințe.

Dezvoltatorul își desfășoară activitatea în cadrul legislației relevante și deține toate autorizațiile de construcție necesare. Dezvoltatorul trebuie mai întâi să publice declarația de proiect în mass-media pentru a putea realiza construcția.

• Un acționar este, în consecință, un participant la construcția comună, o persoană care a decis să ia o participare financiară directă la această construcție. De obicei, aceasta este o persoană fizică, dar în unele situații poate fi și o persoană juridică.

Acționarul pune la dispoziție dezvoltatorului resursele financiare necesare, care sunt utilizate pentru construcția de imobile - și revendică în continuare proprietatea asupra acestei locuințe. Pentru a spune simplu, acționarul este un investitor care investește în construcții pe baza unui acord de investiții specializat -.

Relațiile și drepturile părților sunt reglementate prin acord, precum și prin lege. Acordul pe care participanții îl încheie prevede clar și fără ambiguitate următoarele lucruri:

• Obiectul acordului, care se stabilește în documentația de proiect și se transferă ulterior acționarului.

• Prețul obiectului, precum și condițiile și procedura de plată a acestuia.

• Perioada de timp în care obiectul acordului va fi pus în funcțiune și transferat acționarului.

• Alte aspecte ale relației dintre cele două părți.

Multe aspecte ale relațiilor sunt reglementate de lege, în special, stabilește cerințe destul de stricte pentru respectarea termenelor limită pentru finalizarea lucrărilor.

Daca nu sunt respectate, actionarul are dreptul.

Același lucru se poate întâmpla dacă calitatea construcției este compromisă și o serie de alte situații. De asemenea, acționarul are dreptul de a primi cele mai complete și de încredere informații despre proiectul de construcție.

Obiect de construcție comun

Să luăm în considerare ce obiecte sunt obiecte de construcție comună.

Dacă respectați legea, un obiect de construcție comun este un spațiu rezidențial sau nerezidențial, precum și o proprietate comună în orice imobil (în principal în blocuri de apartamente), care este supus transferului către acționar după permisiunea de a pune imobilul. a fost primit în exploatare.

Această facilitate este cu siguranță construită cu fondurile acționarilor. Adică, pur și simplu, aproape orice incintă, inclusiv cele care fac parte din orice altă proprietate imobiliară, poate fi obiect de construcție comună.

Riscurile construcției în comun - la ce să acordați atenție

Construcția comună poate fi profitabilă și protejată din punct de vedere al legislației, dar acest lucru nu elimină anumite riscuri care îi sunt inerente. În primul rând, acesta este un comportament necinstit din partea dezvoltatorului.

El poate recurge la diverse scheme de legalitate dubioasă. Multe dintre ele sunt pur și simplu ilegale, multe sunt efectuate folosind diverse „găuri” din lege, pe care, apropo, mulți avocați le consideră încă destul de ambigue până în prezent. Cm. .

Iată câteva opțiuni pentru cum poate fi înșelat un acționar:

• Vânzarea dublă a drepturilor poate fi efectuată pentru același apartament către mai mulți acționari deodată.

• Dezvoltatorul poate cere un acord preliminar, care nu implică nicio obligație de construcție. Un dezvoltator poate promite că va încheia un contract principal de cumpărare la finalizarea unei proprietăți, dar în cele din urmă poate eșua să facă acest lucru.

• Dezvoltatorul poate cere să cumpere cambia în loc să încheie contractul principal. Proiectul de lege are vigoare, dar nu dă drepturi apartamentului. De asemenea, dacă dezvoltatorul dă faliment, nici măcar banii nu vor fi recuperați.

• Un bloc de apartamente poate fi construit pe un teren destinat construcției individuale - ca urmare, o astfel de proprietate poate fi chiar demolată prin hotărâre judecătorească.

Este posibil ca în viitor să apară noi scheme gri, care să pună în pericol și achiziția cu succes a bunurilor imobiliare.

Alexandru Marushcenko Avocat senior

Telecomanda este o modalitate de a rezolva problemele locative ale cetățenilor prin finanțarea construcției pe cheltuiala lor.

Astfel poți cumpăra un apartament cu aproximativ 1/3 mai ieftin decât unul similar, dar deja gata.

Modalități de a cumpăra o casă

Avantajele pentru acționar sunt că:

Laturile negative:

Video: totul despre acordul de participare la construcția comună

Acte juridice

Principalul document de reglementare care reglementează participarea comună a cetățenilor la construcția de locuințe este.

Această lege reglementează:

Relația dintre firma de construcții și acționar este reglementată de un contract de construcție comun.

În cazul în care DDU îi lipsește cel puțin una dintre prevederile de mai sus, acesta este considerat invalid.

Participarea la capitaluri proprii în Rusia

Într-o formă simplificată, procesul arată astfel:

Dacă există mai multe opțiuni pentru înlocuirea participării la capitaluri proprii cu alte modalități, mai puțin riscante, de cumpărare a unei locuințe.

În construirea unei case

Participarea se poate desfășura după următoarele principii:

Încheierea unui acord

În art. 4 din Legea nr. 214-FZ prevede că DDU intră în vigoare din momentul înregistrării sale de stat.

Acordul trebuie să conțină următoarele informații:

Fără aceste informații obligatorii, DDU este considerat nevalid.

Înregistrare de stat

Astfel de competențe sunt învestite în Rosreestr.

Pentru înregistrare, atât acționarul, cât și dezvoltatorul trebuie să furnizeze documente.

Acționarul este obligat să:

1. Cerere de înregistrare de stat.
2. Contractul în sine.
3. solicitant și copii de pe mai multe pagini.
4. Contract de drept de revendicare. Acest document este prezentat numai în cazul în care locuința este achiziționată folosind fonduri de credit.
5. soțul solicitantului să finalizeze tranzacția.
6. . Poate fi necesar în unele cazuri.
7. Documente cu o descriere detaliată a proprietății care se achiziționează. Acest document trebuie obținut de la dezvoltator.
8. despre plata taxei.

Dezvoltatorul prezintă:

• aceeași afirmație;
• certificatul dezvoltatorului ca persoană juridică;
• acte constitutive;
• autorizație de construire valabilă;
• un obiect imobiliar care va fi creat (sau este deja construit) împreună cu investiții de la cetățeni.

Acordul trebuie înregistrat în termenele stabilite de:

Asigurare de raspundere

Dezvoltator fără scrupule

În conformitate cu legislația în vigoare, în cazul în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, acționarul poate:

Acumularea penalităților

Poate fi solicitat de la dezvoltator:

Valoarea penalității pentru fiecare zi de întârziere nu poate depăși 1/300 din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse din prețul contractului în ziua în care a avut loc întârzierea.

Și întrucât partea la suprimare este un individ, cuantumul pedepsei se dublează.

Depunerea unei reclamații

Mulți dintre noi au auzit despre construcția comună, deși uneori nici măcar nu înțelegem ce înseamnă acest termen. O cumpărare și vânzare obișnuită implică un transfer complet de fonduri de la cumpărător la vânzător, după care proprietarul spațiului de locuit se schimbă. În cazul construcției în comun, cumpărătorul achiziționează un apartament „în imagine” pentru că acesta nu există încă. Înfricoșător, periculos? ...